別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岩国 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 3-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 5,700,000 円  １㎡当たりの価格 8,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 岩国市青木町３丁目１３２２番１ ②地積(㎡) 671  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:3 畑 周辺に農家住宅等が見られる宅地見込地地域 南東1m未舗装道路 藤生 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   40 ｍ、西   30 ｍ、南   20 ｍ、北   40 ｍ ②標準的使用 農地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 道 路 １ｍ道路 交通 施設 藤生駅南方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の 　将来予測 周辺では街路整備等も進捗しているが、現下の社会、経済情勢から宅地開発機運の高まりは認められず、当面は 現状の儘存続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 転換後、造成後戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      8,500 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      8,610 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岩国市南部郊外の宅地見込地地域を中心に、概ね岩国市内の宅地見込地地域と代替競争関係が認められ る。需要者は岩国市内の開発業者等が中心と考えられる。近年においては開発素地の選別が行われる傾向が強く、一部 の開発容易な宅地見込地を除き、全体的に需要は弱含みの状態が続いている。取引される価格は規模、開発の難易等に よりまちまちで、総額面において需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は同一需給圏の類似地域に存する事例を中心に求めており、市場の実態を反映した実証的且つ客観的な価格で ありその信頼性は高い。控除法による価格は、対象不動産を開発し、分譲することを想定したもので、宅地見込地の評 価に当たっては重視すべき価格であるが、販売計画、造成工事費等想定項目が多いことから比準価格に比べ信頼性はや や劣る。よって、比準価格を中心に、控除法による価格を参考として、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      8,630 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.5 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は漸減傾向で、減少率は県平均より大きい。高 齢化率は県平均より大きく、上昇傾向にある。不動 産取引件数も減少傾向にある。 周辺で街路整備が進捗するものの開発需要を喚起す るほどの影響はなく、地価は弱含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他