別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岩国 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -24 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 52,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市平田６丁目１１４９番１９ ｢平田６－３９－２８｣ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一戸建住宅の 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 南岩国 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 南岩国駅北西方 2.6km 法令 規制 ２低専 ⑤地域要因の将 　来予測 旧岩国市中心市街地南西部『平田地区』の丘陵地に形成された住宅団地で、近時、特筆すべき地域変動は見られ ないが、周辺地域を含むエリアの住宅地需要は比較的底堅く、地価は堅調に推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧岩国市『平田地区』を中心に南岩国エリア周辺の住宅地域が圏域であり、同一需給圏内の在住者が主 たる需要者であると推察される。本件近隣地域は旧岩国市郊外『平田地区』の高台に形成される大規模な住宅団地で、 近時特段の地域変動はないが、周辺エリアを含む住宅地需要が堅調であることから、地価には漸次上昇の傾向が窺える 。尚、不動産市場での土地取引の中心価格帯は、標準的画地規模で概ね１３００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件近隣地域は、中規模一戸建住宅の建ち並ぶ丘陵地の住宅地域で、自用目的の戸建住宅を主とする地域的特性を有し 、収益性を主眼とする経済合理性に合致した賃貸物件の想定は困難である。従って本件では、収益還元法の摘要を断念 し、近隣地域の需給動向等を勘案しつつ、代表標準地を規準とした価格並びに周辺地域に存する他の公示地・基準地等 との均衡にも十分留意の上、市場性を反映する比準価格を採用し、上記の如く鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [103.0] 100 100 [102.0] 100 [118.5] [104.0] 100 52,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向。高齢化率は県平均よ りやや高く上昇傾向。新型コロナ感染症の状 況がなお不透明な中、不動産市場における二 極化は継続。 旧岩国市『平田地区』に形成された住宅団地 で、周辺を含むエリアでの底堅い住宅地需要 を受け、地価は堅調な動きを示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％