別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岩国 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -23 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦   TEL.

鑑定評価額 7,900,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市海土路町１丁目１０７１番１０ ｢海土路町１－１４－４３｣ ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる郊外の 住宅地域 北西3m市道 南岩国 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 南岩国駅南西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅が多く、背後に林地が迫る傾斜地の農家集落地域で、行政的制約からも現状維持的に推移 するものと予測される。地価動向は、人口減少及び老齢化から、下落傾向を辿るものと判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ玖珂駅及び欽明路駅を最寄駅とする玖珂地区の住宅地一帯の圏域である。需要者の中心は、岩 国市の居住者を中心として、周辺の市町からの流入も見込まれる。コロナ禍による景気の不透明感はあるが、米軍基地 対策や愛宕山開発など岩国市は発展的に推移しており、宅地需要も持ち直している。需要の中心となる価格帯は、土地 は８００万円程度、新築の戸建物件２，５００万円以下の物件が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、海土路町１丁目の農家、一般住宅地を中心とした市街調整区域内の住宅地域である。アパート等の収益物 件は僅かで、自用目的での取引が主であることより、収益価格を求められなかった。市街化区域に隣接する場所的位置 ではあるが、行政的制約から、土地需要は弱含みである。従って、本件では比準価格を標準に、対象標準地の価格推移 の検討を踏まえ、更に、類似の公示地のバランスに注視し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による先行き不透明感はあるが、大 型社会資本投下等による地方創生の期待感。 但し、人口減少地区は需要減で、地価は二極 化が進捗する。 調整区域内宅地であり、利便性に劣ることよ り、需要は弱含みであるが、市街化区域内で は、新規分譲地も築造されており、下落幅は 昨年並み。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％