別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 岩国 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -14 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高崎　幸恵   TEL.

鑑定評価額 5,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市川西３丁目９０７番 ｢川西３－４－２６｣ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西4m市道 水道 川西 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 川西駅西方 300m 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山麓の既成住宅地域であり居住環境は現状維持的に推移するものと思料する。また、周辺地域一帯の需給が堅調 に推移しているが、土砂災害警戒区域であること等もあり地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ川西駅、西岩国駅を最寄り駅とする住宅地域一帯である。需要者は岩国市内の居住者または就労 者が中心である。山麓に存する既成住宅地域であり土砂災害警戒区域に指定されるも近隣地域自体はほぼ地勢平坦であ り、周辺地域の強含みな市場の波及により需要、取引水準ともに比較的安定的に推移している。取引の中心となる価格 帯は、標準的画地規模の更地で５００万円前後であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を主体とした地域であり、画地規模、事業収支等の観点から共同住宅を想定することは非合理的で ある。従って、収益性ではなく居住の快適性に基づいて土地を選別するのが通常であるため、収益価格は試算しなかっ た。以上より、対象地周辺の規範性の高い事例を採用し市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,100 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [168.3] [101.0] 100 39,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性良好な平地は堅調で高水準の新規分譲 あるも、地勢等の劣る地域や郊外は低調で二 極化拡大傾向。コロナ禍の地価への影響は現 時点で不明瞭。 土砂災害警戒区域指定の既成住宅地域である が、周辺地域一帯の需要の高まりが認められ 、比較的安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％