別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 岩国 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -10 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高崎　幸恵   TEL.

鑑定評価額 6,030,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市玖珂町字中野口１４７８番３４ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西4m市道 水道、下水 欽明路 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 欽明路駅西方 350m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地であり居住環境は現状維持的に推移するものと思料する。需給関係も概ね安定的であり地価水 準はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね玖珂町内の標準住宅地域一帯である。需要者は市内の居住者または就労者が中心である。当該地域は 欽明路駅から徒歩圏の古い住宅団地であり、居住環境は旧式化している一方で、隣接の玖珂駅には量販店等の生活利便 施設が多く良好に推移しており、マイカーで近いことからその利便性を享受している。取引の中心となる価格帯は、標 準的画地規模の更地で６００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も認められるが、元来戸建住宅を標準とする住宅団地であり、また当該地域の標準的な画地規模では 必要とされる駐車スペースの十分な確保が困難であり入居者の確保、事業収支等の観点から共同住宅を想定することは 非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。よって、対象地周辺のできるだけ規範性の高い事例を選択・採 用し市場の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性良好な平地は堅調で高水準の新規分譲 あるも、地勢等の劣る地域や郊外は低調で二 極化拡大傾向。コロナ禍の地価への影響は現 時点で不明瞭。 やや古い団地であり居住環境は旧式化してい るが、郊外としては比較的利便性が良好であ り、住宅地需要は概ね安定的に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％