別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岩国 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -7 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 61,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市南岩国町３丁目８１２番２５ ｢南岩国町３－２３－５６｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 西6m市道 水道 南岩国 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 南岩国駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 旧岩国市『南岩国』エリアに位置する住宅地域で、その地理的位置から相対的に利便性の高い住宅地域として位 置付けられており、地域的選好性は高く需要は底堅い状況と言え、当面地価は堅調に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧岩国市『南岩国』エリア及びその周縁部を中心とする住宅地域が圏域であり、主な需要者は旧岩国市 内在住者と推定される。本件近隣地域は、地域要因としての交通・接近条件の整う生活利便性に優れた住宅地域で、需 要が相対的に強い反面、供給が限定的な状況にあることから、地価は現在も堅調な動きを示している。尚、土地につい ては標準的画地規模で、概ね１３００万円程度が中心価格帯であると推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件近隣地域は、南岩国地区に存する中規模一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域で、戸建住宅が中心の地域的特 性を有しており、経済合理性に合致する収益目的での賃貸住宅は想定し難いものと判断した。従って本件では、収益還 元法の適用を断念し、近隣地域の需給動向及び近隣地域の実情等を勘案しつつ、同一需給圏内の類似地域に存する標準 地等との価格均衡にも十分留意の上、市場性を反映する比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岩国 -5                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     60,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向。高齢化率は県平均よ りやや高く上昇傾向。新型コロナ感染症の状 況がなお不透明な中、不動産市場における二 極化は継続。 『南岩国』エリアに所在する、相対的に利便 性の良い住宅地域で、住宅地としての需要は 底堅く、地価は堅調な動きを窺わせている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％ +1.7 ％