別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 岩国 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -6 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 50,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市横山１丁目１５７番 ｢横山１－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 風致地区 (40,160) 1:4 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ既成住宅地域 南東3.5m市道 水道 川西 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．５ ｍ市道 交通 施設 川西駅北方 1.2km 法令 規制 １住居 (40,160) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特に目立った地域変動要因等は認め得ず、今後も現状維持的に推移するものと予測され、地価動向については、 当面は堅調に推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩国市内一円を包含する圏域である。需要者は市内に居住する個人が中心になるものと思料される。近隣 地域は、観光名所に近接する閑静な住宅地域であり、居住環境は良好で需給は堅調な状況で推移している。土地取引の 中心価格帯については、市場で取引される画地規模は一様ではなく、標準化されていないが、標準画地規模で１，８０ ０万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、風致地区及び景観形成地区に指定されており、賃貸事業計画の経済合理性が認められないと判断されるた め、収益還元法は断念した。比準価格は、近傍類似地域における規範性のある取引事例から試算した価格であり、適合 性及び信頼性は高いと思料される。また、比準価格は代表標準地からの規準価格とも均衡が取れており、比準価格の妥 当性は検証されたと判断される。よって、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,100 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [135.6] [104.0] 100 50,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少基調、高齢化率は上昇基調 にある。土地の取引件数は増加基調にあり、 コロナ禍の地価への影響は、特に感じられな い。 観光名所に近接する閑静な住宅地域であり、 比較的需要は底堅く、地価上昇が継続してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％