別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 岩国 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -5 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市尾津町２丁目４９０番９ ｢尾津町２－１６－２５｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 北西5m市道 水道、下水 南岩国 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 南岩国駅北東方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの路線商業地域の背後に所在する住宅地域である。建物の外装工事等もちらほら見られ、街並みは若干 明るくなったように感じられるが、しばらくの間は現状維持的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩国市街地の中でも交通利便性に優れた住宅地域の圏域と捉えた。近隣地域は国道１８８号沿道の路線商 業地域の背後に位置し、住宅を中心に医院、寺院も見られる地域である。国道や商業施設への接近性に加え、周辺での 道路整備等も相まって、利便性等に着眼した一定の需要が存する。市場での取引規模は大小の差があるが、需要の中心 となる価格帯は、土地で１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく、駐車場も考慮すると貸室数が限られ、採算性に適う賃貸経営は困難であり、収益還元法の 適用は断念した。市場参加者である自己の居住用の住宅を探す個人は、周辺の地価水準を取引の指標とするため、精度 の高い比準価格による評価額の有力な指標と成り得る。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [103.0] 100 100 [102.0] 100 [ 89.2] [101.0] 100 68,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の変異株への不安 感はあるものの、価格時点では小康状態にあ り、地価への負の影響もあまり見られない。 国道沿いの路線商業地の背後という立地条件 に加え、付近では県道１１８号南岩国尾津線 が整備され、交通利便性が向上した。 岩国市街地内に所在し、交通利便性に着眼し た競争力を有する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％