別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岩国 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　寺井　博教   TEL.

鑑定評価額 7,480,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市黒磯町２丁目４１９番６１ ｢黒磯町２－２１－１４｣ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南西4m市道 水道、ガス 藤生 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 藤生駅南方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市南部海側の高台の大規模住宅団地。長らく手付かずの国立病院跡地とその周辺地に福祉交流拠点施設等の整備 計画の具体案が市から提示され工事着工を目前にするなど、今後の将来性等が期待されている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中南部の主にＪＲ藤生駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は岩国市の居住者による世帯分離 等を中心とするが、周辺市町域からの転入も見込まれる。近隣地域はやや古い大規模住宅団地で、市場はスプロール的 な小規模開発が見られるほかは大量の宅地供給はなく、需給関係は総じて安定的であるが、今後、近隣の開発動向等に 注視を要する。凡そ土地は８００万円、新築の戸建物件は３０００万円程度までを中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の大規模住宅団地で、戸建住宅を中心としており、アパート経営を想定することは非現 実的であることから、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [103.0] 100 100 [102.0] 100 [186.7] [103.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全体の人口は過疎地域が広いため漸減化傾向 が加速するも、市街地は概ね微減傾向。コロ ナ禍による土地需要の一時期のような混乱は 治まりつつある。 古くからの高台の造成住宅地域。周辺で計画 されている国立病院跡を含めた広大地の有効 利用計画が市により具体化され、期待感が高 まりつつある。 特に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +76.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％