別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 下松 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下松 9-2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　後　英雄   TEL.

鑑定評価額 328,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下松市葉山１丁目８１９番３１ ②地積 　(㎡) 12,859   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 倉庫 Ｓ2 倉庫、営業所等が立 地する物流団地 北西12m市道、北東側道 水道、下水 周防久保 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 倉庫又は営業所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 周防久保駅南西方 1.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 物流倉庫を中心とした内陸型工業地域で、特段の地域的変動要因はなく、現状維持にて推移するものと予測する 。需要はやや弱く、地価動向は下落基調が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫又は営業所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山口県内の内陸型工業地域。需要の中心は、全国及び中国・四国地方に事業を展開する法人事業者等で ある。近年内陸部における工業団地等への企業進出、流通業務地への需要はあるものの、設備投資は依然慎重で、地価 の下落基調が続いている。需要の中心となる価格帯は取引される規模や価格帯がまちまちで見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は山口県東部の自用目的の工場用地等の事例を比準した結果で、市場の実態を反映している。収益価格は、自 社の工場が多い地域で、賃貸市場が未成熟であり、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性が乏しいので試算しな かった。本件では、自用目的の取引が多いこと等から比準価格を採用し、今後の不動産市況の動向等を総合的に考量し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で県内景気は持ち直しの動きが一服 している。工業の市況は、内陸型の需要は堅 調で、臨海型の取引は弱含み。 地域要因の変動は特にない。需要はやや弱い 。地価動向は下落傾向で推移している 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％