別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 下松 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下松 -10 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　寺井　博教   TEL.

鑑定評価額 4,190,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下松市大字山田字上河内４３７番１２ ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する郊外の住 宅地域 北西7.5m市道 水道 周防久保 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 周防久保駅北西方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地外縁部のやや起伏の多い調区内住宅地域で、眼下に特筆するような目立った地域変動要因等は見られず、 今暫くは現状維持的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね下松市郊外の住宅地域。需要者の中心は下松市の居住者による世帯分離等を中心とするものである。 本地域は郊外のやや起伏に富む農地の多い市街化調整区域の住宅地域で、市街地との競合から宅地需要は総じて弱い。 概ね土地は４００万円台前半、新築の戸建物件は２５００万円程度までを中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外にあって最寄り駅からも遠く、アパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形 成されていないため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下松 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [133.2] [100.0] 100 12,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はほぼ横這い、世帯数は微増傾向で推移 。土地需要はコロナ禍の当初は混乱等により 低迷も見られたが最近では概ね落ち着きを取 り戻しつつある。 郊外の起伏に富む調区内住宅地域で目立った 地域変動等はない。市内調区内での纏まった 宅地開発等も見られないなど需要は総じて低 迷している。 特に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％