別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 下松 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下松 -9 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄   TEL.

鑑定評価額 7,600,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下松市大字末武中字尾崎１４１５番６５ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南東6m市道 水道、下水 周防花岡 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 周防花岡駅西方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域で、特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持するものと予測する。地価は安定的 に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及びＪＲ岩徳線の沿線で、概ね下松市並びに周南市東部の住宅地域一円。需要者は下松市又 は隣接市等に通勤可能な一次取得者等が主として見込まれる。幹線道路へのアクセス、街路幅員等が比較的良好な住宅 地域で、地価は安定的に推移している。土地取引の中心となる価格帯については、標準的画地規模で７５０万円前後と 思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住環境が重視される戸建住宅が主体の住宅地域で、自用目的の取引が中心であり、さらに用途地域等を考慮しても経 済合理性の認められる賃貸住宅の想定は困難であるため、収益価格は求めなかった。比準価格は類似地域に存する規範 性のある事例より求められ、市場の実態を反映し実証性等に優れる。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下松 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [ 97.6] [104.0] 100 37,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下松市の人口は横ばい傾向、高齢化率は上昇 傾向で推移。需要の強弱により地価は二極化 傾向にある。コロナ禍による地価への影響は 不透明。 国道２号北側の住宅地域で、生活利便性等は 若干劣るが値頃感もあり、地価は安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％