別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 下松 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下松 -7 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高尾　憲二   TEL.

鑑定評価額 8,780,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下松市生野屋西２丁目１２３０番８７ ｢生野屋西２－１６－２３｣ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北7m市道 水道、下水 生野屋 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南   130 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 生野屋駅北西方 800m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 ほぼ現状維持的に推移するが、高台の住宅地は敬遠される傾向にあるため、当該地域の需要は低迷が続いている が、長年の地価下落による値頃感があり、地価は若干の上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね周南市、下松市、光市内のＪＲ山陽本線及び岩徳線沿線の住宅地域。需要者の中心は生野屋地区の住 宅団地に地縁性のある下松市内の居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。将来不安等を背景に住宅地需要 の低迷が続いているが、長年の地価下落による値頃感があり、地価は若干の上昇傾向にある。土地は２５０㎡程度の規 模で９００万円程度、新築の戸建物件は２，８００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は「生野屋」駅の北西方約８００ｍ付近、戸建住宅用に開発された住宅団地内に存しており、経済的に賃貸事 業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。居住性を重視する住宅地域であり、自用目的での取引が大 半で、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 将来不安等を背景に住宅地需要は低迷し、市 場の二極化が続いているが、コロナ禍で、良 質な住宅地でも先行きの不透明感が増してき ている。 高台の住宅地は敬遠される傾向があるため、 需要の低迷が続いているが、長年の地価下落 による値頃感があり、地価はやや上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％