別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 下松 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下松 -4 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高尾　憲二   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 49,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下松市瑞穂町１丁目８４６番５ ｢瑞穂町１－１７－１１｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主体にア パート等が見られる 住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 下松 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 下松駅北西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化はみられず、ほぼ現状維持的に推移している。当該地域の地価は利便性の高い住宅地に対 する根強い需要に支えられ、若干の上昇傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は周南市、下松市及び光市内のＪＲ山陽本線及び岩徳線沿線の住宅地域。需要者の中心は下松市内の利便性 の良い住宅地を選好する市内の居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。将来不安等を背景に住宅地需要の 低迷が続いているが、利便性の良い住宅地に対する需要は根強く、地価は若干の上昇傾向にある。土地は２２０㎡程度 の規模で１，１００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は「下松」駅の北西方約２．３㎞付近に位置する住宅地域で、地域内にはアパート等も見受けられるが、地価 水準に見合う賃料相場が形成されていないため、純収益がマイナスとなり収益価格は試算できなかった。居住性を重視 する住宅地域であり、自用目的での取引が大半で、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下松 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [107.1] [101.0] 100 49,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 将来不安等を背景に住宅地需要は低迷し、市 場の二極化が続いているが、コロナ禍で、良 質な住宅地でも先行きの不透明感が増してき ている。 将来不安等を背景に住宅地需要は総体的には 低迷が続いているが、利便性のよい住宅地に 対する根強い需要に支えられ、地価はやや上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％