別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 下松 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下松 -2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄   TEL.

鑑定評価額 9,630,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下松市旗岡４丁目８１番１９ ｢旗岡４－８－５｣ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 下松 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 下松駅東方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域で、特段の変動要因等は認められず、暫くは現状を維持するものと予測する。地価は横ばい傾 向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及びＪＲ岩徳線の沿線で、概ね下松市、周南市東部の住宅地域一円。需要者は同範囲の居住 者又は市内の企業等に勤務する一次取得者等が主として見込まれる。市中心部に近い高台の住宅地域で、需要は若干弱 含みながら、値頃感もあり、地価は横ばい傾向で推移している。土地は標準的画地規模で９５０万円前後、新築の戸建 分譲住宅は３０００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住環境を重視する戸建住宅が主体の住宅団地で、用途地域等を考慮しても経済合理性を有する賃貸住宅の 想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は規範性の認められる取引事例より求められ、市場の 実態を反映し、実証性及び信頼性等に優れる。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下松 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [104.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下松市の人口は横ばい傾向、高齢化率は上昇 傾向で推移。需要の強弱により地価は二極化 傾向にある。コロナ禍による地価への影響は 不透明。 高台の住宅団地で、需要は若干弱含みながら 値頃感もあり、地価は横ばい傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％