別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 防府 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 9-4 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 9,680,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市大字新田字下南町２４５番１ ②地積 　(㎡) 440   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 事務所兼作業場 Ｓ3 営業所、倉庫、工場 等の混在する地域 南東6m市道、北東側道 水道、下水 防府 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   180 ｍ、南   200 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 事務所兼工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 防府駅南東方 3.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 防府市中心市街地南東部の幹線県道背後に形成される中小工業地域であり、特筆すべき地域変動要因は認められ ない。新型コロナ感染症の先行きはなお不透明だが、地価には現在のところ底打ち感が出ている。 (3)最有効使用の判定 事務所兼工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、防府市内の中小工業地域を中心に、概ね県央部に形成される中小工業地域が圏域と言える。需要者は中 ・小規模地元企業等が中心と推察される。新型コロナ感染症の先行きは依然不透明で今後の動向には注視すべきである ものの、現時点までは企業進出・撤退等の動きは見られず、地価は安定している。尚、不動産市場での工業地取引は少 なく、且つ、取引時における取引事情或いは取引規模等が一様でないことから、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、営業所、倉庫、工場等の混在する中小工業地域で、工場等の自己使用が主体であると言え、近隣地域を含 む周辺地域では工場としての賃貸市場が成立しておらず、適正な賃料水準の把握が困難な為、収益還元法の適用は断念 した。よって本件においては、近隣地域及び周辺地域の需給動向を踏まえ、周辺地域における公示価格等との均衡にも 十分留意しつつ、市場性に着目した比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山口県内の輸出、輸入とも増加傾向だが、国 内外の新型コロナ感染症の先行きについては 現在も予断を許さず、今後の動きに注視すべ きである。 防府市新田地区に位置する、県道背後の中小 工業地域で、現状、地域内での企業の稼働状 況は安定しており、地価には底打ち感がある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％