別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 防府 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 9-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市大字浜方字中浜２７２番２８ ②地積 　(㎡) 659   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 倉庫、卸売業を中心 とした工業団地 北西12m市道 水道、下水 防府 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 事務所・倉庫用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 防府駅南西方 5.0km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 特に目立った地域変動要因等は見受けられず、当面は現状維持的に推移するものと予測される。コロナ禍の影響 については、今後も感染症の動向や金融経済の変動等に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 事務所・倉庫用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、防府市内を中心にその周辺市の工業地域を包含する圏域である。需要者は、防府市及び周辺市の企業が 中心になるものと思料される。物流関連企業の需要増加傾向等を反映し、地価は安定基調で推移している。工場地につ いては、市場での取引規模が一様ではなく、標準化されていないことから、需要の中心となる総額としての価格帯は把 握しがたい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、倉庫、卸売業等が見られる工業団地であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は非適用とした 。比準価格は、防府市及び山口市内の規範性を有する取引事例から試算した価格であり、市場性を反映し、適合性及び 信頼性は高い。よって、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を標準に、市場の動向及び代表標準地からの 規準価格にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [115.8] [100.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の公共投資は増加傾向にあり、輸出・輸 入は前年を上回っている。コロナ禍の影響に ついては、今後も注視が必要である。 物流関連企業の需要増加傾向等を反映し、中 小規模の工業地の地価は安定基調で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％