鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

防府 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	防府市０４ -7015	防府市		更地	（　）	ほぼ整形	南4m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
b	防府市０４ -7001	防府市		更地	（　）	ほぼ台形	西16m市道、北2m、角地		１住居 (70,200)
c	防府市０２ -1028	防府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	防府市０４ -10011	防府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、南1.5m、角地		商業 (100,400)
e	防府市０４ -7018	防府市		建付地	（　）	長方形	東10m市道、中間画地		商業駐車場整地地区内 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,397	100 [ 60.9]	79,470	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,500
b	(　 ) 46,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	45,644	100 [ 60.7]	75,196		75,200
c	(　 ) 56,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,854	100 [ 73.3]	77,563		77,600
d	(　 ) 35,844	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 93.8]	54,590	100 [ 71.1]	76,779		76,800
e	(　 ) 60,441	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,441	100 [ 80.8]	74,803		74,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -31.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,000 円／㎡]

防府 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,345,946	1,499,670	5,846,276	5,336,300	509,976	（　0.9722） 495,799	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	9,534,596 円　　　　（　 46,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

防府 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	207 ㎡	11.0 m x 16.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建て各フロアー貸しを想定した

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

設計・構造上の制約

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	2,390	248,560	4.0	994,240
							1.0	248,560
～ 2	店舗	130.00	77.0	100.10	2,150	215,215	4.0	860,860
							1.0	215,215
～ 3	事務所	130.00	77.0	100.10	1,854	185,585	4.0	742,340
							1.0	185,585
～

～

計		390.00	78.0	304.20		649,360		2,597,440
								649,360

⑨年額支払賃料	649,360 円　×　12ヶ月　＝　 7,792,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 304.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一般化、標準化までされていないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,792,320 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 623,386 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,168,934 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,597,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,896 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 649,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 153,116 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,345,946 円　　　　（　 35,488 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	防府市賃２８　　　　-7020	1,899 ( 1,895)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	2,468	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,449 円/㎡　月額支払賃料（　 2,390 円/㎡）　基準階 1 F B
b	防府市賃２８　　　　-7022	1,807 ( 1,802)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,362
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

防府 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	365,500 円	73,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	233,770 円	7,792,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 132,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 621,300 円	73,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,100 円	73,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,100 円	73,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,499,670 円　（　　　　　　 7,245 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,100,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,336,300 円（　　　　　 25,779 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,345,946 円
②総費用	1,499,670 円
③純収益　①－②	5,846,276 円
④建物等に帰属する純収益	5,336,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	509,976 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	495,799 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,395 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,534,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
防府 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

防府 5-4

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　中村　達郎

TEL.

鑑定評価額

16,000,000 円

１㎡当たりの価格

77,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	防府市栄町１丁目２０番４１｢栄町１－１－１９｣				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:1.5	店舗Ｗ1	中層ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	南22m県道	水道、ガス、下水	防府 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

防府駅　北東方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

防府駅北口の複合商業施設を擁する商業地域。自治体において新たに「輝き！ほうふプラン」が策定される等、
市街地活性化の動きが進みつつある。地価水準は横這いから緩やかな上昇を基調とした動きを予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は防府市及び隣接自治体内のＪＲ駅前等に存する商況類似の商業地域を包摂する圏域。主たる需要者は圏域
内を営業圏とする自己の事業用不動産を取得する個人事業主及び中小規模の事業法人等。駅北地域では県道沿線を中心
に新規出店や店舗改装等の積極的な動きが見られるが、現時点では防府駅近郊の商業地の需給につき明確な改善等は認
められない。取引の中心となっている規模、価格帯等は、取引毎に内容が区々であるため特定困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引当事者は取引の可否等の判断に際し実際の取引価格の水準を重視すると想定される。比準価格は複数の現実の取引
事例から試算されたもので説得力に優れる。他方、圏域内の店舗等は自己所有形態の割合が大きい上、賃貸事例収集の
限界等の問題もあるため把握された賃料水準から試算された収益価格の説得力は相対的に劣る。従って、比準価格を重
視し当該価格に収益価格を比較考量し代表標準地価格からの検討等を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　防府 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 57,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 74.5]

[100.0]
100

77,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による厳しい状況が徐々に緩和され
る中で、県内景気は持ち直している。物価は
前年を上回っている。商圏人口は減少が続く
。

駅北の周辺商業地域では、自治体の新計画発
表の他、民間でも新規出店、店舗の建替え等
の動きが見られる。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

防府 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	防府市０４ -7018	防府市		建付地	（　）	長方形	東10m市道、中間画地		商業駐車場整地地区内 (100,500)
b	防府市０４ -21004	防府市		建付地	（　）	不整形	南東5m道路、中間画地		１住居 (60,200)
c	防府市０３ -6006	防府市		更地	（　）	ほぼ整形	南20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	防府市０２ -6001	防府市		建付地	（　）	ほぼ整形	東24m県道、北16m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,441	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,441	100 [ 77.9]	77,588	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,600
b	(　 ) 60,859	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	58,869	100 [ 77.2]	76,255		76,300
c	(　 ) 65,840	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	82,300	100 [ 105.6]	77,936		77,900
d	(　 ) 61,695	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	66,553	100 [ 85.2]	78,114		78,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,000 円／㎡]

防府 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の画地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,015,397	1,416,032	5,599,365	4,985,900	613,465	（　0.9722） 596,411	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	11,469,442 円　　　　（　 55,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

防府 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	207 ㎡	11.0 m x 16.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

敷地の形状、地域的特性等に鑑み、１階店舗、２階・３階を事務所とする店舗兼事務所ビル（フロア貸し・部分貸し）を想定した。

⑦有効率　 85.9 ％
の理由

想定建物の構造等により制約を受けるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.8	105.00	2,209	231,945	3.0	695,835
							1.0	231,945
2～ 3	事務所	130.00	88.5	115.00	1,690	194,350	3.0	583,050
							1.0	194,350
～

～

～

計		390.00	85.9	335.00		620,645		1,861,935
								620,645

⑨年額支払賃料	620,645 円　×　12ヶ月　＝　 7,447,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 335.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的と言えるまで一般化していないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金（敷金）等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,447,740 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 595,819 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,851,921 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,861,935 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,130 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 620,645 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 146,346 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,015,397 円　　　　（　 33,891 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	防府市賃２８　　　　-7022	1,807 ( 1,802)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,807	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,262 円/㎡　月額支払賃料（　 2,209 円/㎡）　基準階 1 F B
b	防府市賃２８　　　　-7019	3,351 ( 3,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,351
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

防府 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	341,500 円	68,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	223,432 円	7,447,740　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 580,500 円	68,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,300 円	68,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,300 円	68,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,416,032 円　（　　　　　　 6,841 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,985,900 円（　　　　　 24,086 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,015,397 円
②総費用	1,416,032 円
③純収益　①－②	5,599,365 円
④建物等に帰属する純収益	4,985,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	613,465 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	596,411 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,881 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,469,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,400 円／㎡）