別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 防府 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 3-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄   TEL.

鑑定評価額 6,120,000 円  １㎡当たりの価格 5,570 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 防府市大字牟礼字二ノ山門７３７番 ②地積(㎡) 1,098  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 2:1 田 農地のほかに戸建住宅も見られる宅地見込地地域 東1.5m未舗装道路 水道、ガス、下水 防府 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    0 ｍ、西   10 ｍ、南   25 ｍ、北   20 ｍ ②標準的使用 農地（宅地見込地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   50.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,250 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 １．５ｍ道路 交通 施設 防府駅　北東方 5.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の 　将来予測 農地のほか一般住宅等が見られる宅地見込地地域で、特段の変動要因は認められず当面は現状を維持すると予測 する。郊外の宅地見込地に係る需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 転換後、造成後の低層住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      5,570 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      5,340 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は防府市内の宅地見込地の存する圏域である。需要者は同一需給圏内の不動産開発業者が主体である が、隣接市の不動産開発業者等も見込まれる。市場の需給動向は、居住環境等に優れる市中心部付近において安定的な 需要が認められるが、その他の地域における需要は弱含みで推移している。宅地見込地の取引価格及び画地規模等は様 々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例から試算した価格であり、市場の実態を反映し、実証性及び信頼性 等に優れる。控除法による価格は想定要素を含むため、その信頼性は相対的に劣る。以上より、比準価格を標準とし、 控除法による価格は参考にとどめ、さらに、地域の実情及び今後の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      5,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.5 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部付近の住宅地需要は堅調であるが、郊外の 住宅地の需要は弱含みで推移している。 特段の地域要因の変動はない。郊外の宅地見込地の 需要は市中心部に比べ弱含みで、地価は下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他