別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 防府 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -18 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市八王子２丁目１４３４番１ ｢八王子２－９－７｣ ②地積 　(㎡) 376   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｓ3 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 防府 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 防府駅北西方 800m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 防府市中心市街地に近接する利便性の良い住宅地域である。近時、特筆すべき地域変動は見られないが、良好な 利便性・居住環境を背景に地域的選好性は強く、地価は堅調に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、防府市中心市街地近郊及びその周縁部を中心とする、利便性の良好な住宅地域が圏域と言え、需要者は 防府市内在住者が中心と推定される。ＪＲ防府駅を中心とした中心市街地に近接するほか、教育施設にも近接する等、 本件近隣地域は生活利便性に優れており、需要は底堅い状況が窺え、地価は引き続き堅調に推移している。尚、土地に ついては標準的規模で概ね１５００万円程度が不動産市場における中心的価格帯と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。対象地の地域性及び規模等の観点から収益還元法 の適用を試みたが、元本価格に見合う賃料想定は非現実的で、賃料相場に基づいた収益価格算定に際し、土地に帰属す る純収益算定の段階でマイナスとなった。よって本件では、近隣地域の実情を勘案しつつ、代表標準地を規準とした価 格等との均衡にも十分留意の上、市場性を反映した比準価格を採用し、上記の如く鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,900 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [100.8] [102.0] 100 39,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は横這いから微減傾向。高齢化率は県平 均より低いが上昇傾向。今後の新型コロナ感 染症の影響が不透明な中、不動産市場での二 極化は継続中。 防府市中心市街地近接の利便性の良い住宅地 域で地域的選好性は強く、地価は堅調に推移 しているものと思料される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％