別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 防府 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -17 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　麻生　篤   TEL.

鑑定評価額 6,090,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市大字佐野字森国８６８番 ②地積 　(㎡) 487   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 ＲＣ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 東5.5m市道 水道 防府 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 防府駅西方 4.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後に位置し、周辺に農地も見られる既存住宅地域であるが、特段大きな地域要因の変動はなく、現状維持 的に推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内郊外部を主とする既存住宅地域一円であり、主たる需要者は当該地域に地縁性を有する者で域外から の流入は殆どない。近隣地域は国道背後に農家住宅も見られる既存住宅地域であり、需給バランスは現状維持的に推移 している。当該地域において取引される価格、規模等は様々で個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出し難 い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において郊外部住宅地の取引事例を収集し得た。一方、近隣地域は戸建住宅地としての自用目 的取引が主であり、賃貸市場が未成熟な地域であることから取引事例比較法のみの採用となった。取引事例比較法につ いては、類似地域内の規範性のある取引事例を採用することができた。したがって、市場性を反映した比準価格を標準 とし、社会的、経済的要因等及び市場動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少しているが、県平均より緩 やかである。景気は持ち直し傾向だが、新型 コロナによる不透明感もある。 郊外部に位置する農家住宅も見られる既存住 宅地域であり、特段大きな地域要因の変動は なく、現状維持的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％