別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 防府 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -16 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 5,750,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市大字台道字前浜屋敷４２７０番１ ②地積 　(㎡) 483   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 西4m市道 水道 大道 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 大道駅南西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に所在する住宅地域の一部であり、特筆すべき地域要因の変動も無く、暫くは現状維持的に推移するものと 予測する。今後も需要及び地価ともに弱含みで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は防府市郊外の市街化調整区域または都市計画区域外の住宅地域、さらには山口市南東部の住宅地域を含む ものと捉えた。需要者は近隣地域周辺に地縁性を有する地元住民が中心である。郊外に位置することに加え、狭隘かつ 勾配のある道路等のため利便性に劣り、需要は限定的と云わざるを得ない。取引される規模や価格帯はまちまちであり 、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸需要が殆ど無く、収益物件の取引がほぼ皆無な事から収益還元法の適用は断 念した。希少な不動産取引ではあるが、自己の居住の用を目的とした取引が大半であり、取引相場の水準を指標に価格 が決定されることが多い地域である。従って、本件では比準価格を採用して、代表標準地との均衡に留意しながら、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [100.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の変異株への不安 感はあるものの、価格時点では小康状態にあ り、地価への負の影響もあまり見られない。 市街化調整区域内の住宅地域で、県道への連 絡性は良いものの、郊外のため土地の流動性 は低調である。 狭隘でやや勾配のある街路条件等を理由に競 争力は劣る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％