別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 防府 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -15 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　達郎   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市石が口２丁目７８０番５ ｢石が口２－２－２６｣ ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 西5.2m市道 水道、ガス、下水 防府 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ２ｍ市道 交通 施設 防府駅　南西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が建ち並ぶ利便性良好な住宅地域。土地利用の概況に特段の変動は無い。中長期的に低層住宅地を標 準とした利用の継続が想定される。地価水準は横這い乃至緩やかな上昇を基調とした動きを予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、防府市内に存する近隣地域と住環境類似の住宅地域を包摂する圏域。主たる需要者は防府市及び隣接自 治体内等の各種事業所等に勤務し自己の居住用の住宅地を求める個人等。コロナ禍が長期化しているが影響は軽微に留 まっている。住宅地需要は概ね堅調な状態が維持されている。取引の中心となっている住宅地の規模は２５０㎡程度、 総額７００万円～１，０００万円程度ではないかと推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引当事者は取引の可否等の判断に際し実際の取引価格の水準を重視すると想定される。比準価格は相応の規範性を有 する現実かつ複数の取引事例を用いて算出されており説得力に優れる。従って、当該比準価格を重視し代表標準地価格 からの検討や他の標準地価格の動向にも留意をし鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、収益還元法の適用も試みた が発生不可避の費用に対し期待される収益が低水準に留まり経済合理的に有意な試算結果は得られなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,900 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [125.2] [102.0] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少が続く。個人消費は下押し圧 力が残るものの持ち直しの動きが見られる。 住宅投資は持ち直している。物価は前年を上 回っている。 特段の変動はなく、利便性良好な住環境が維 持されている。圏域内では比較的選好性で優 るため需要は堅調な状態が続く。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％