別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 防府 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -12 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　後　英雄   TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市華浦２丁目１２０１番４ ｢華浦２－８－３２｣ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西5.3m市道 水道、ガス、下水 防府 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 防府駅南方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校至近に位置する一般住宅が多い住宅地域で、今後とも当該住宅環境を維持すると予測する。需要は活性化 しており、地価水準はやや上昇で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、防府市内を中心とした住宅地域一円。需要の中心は、自己所有目的で、防府市及び周辺市町に通勤可能 な居住者である。各種便益施設への接近性は良好で、中心市街地の住宅地需要活性化の影響から、需要は堅調となって いる。類似の品等での市場の中心となる価格帯は、土地では２７０㎡で７５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、アパート等の収益物件もみられるが、近年の建築費に対しての回収可能な賃料相場が 形成されておらず需要も低いことから、純収益はマイナスとなり収益価格は試算できなかった。快適性を重視する住宅 地域で自用目的での取引が中心であるので、市場の実態をより反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をふま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [ 89.3] [101.0] 100 29,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で県内景気は持ち直しの動きが一服 している。地価は中心市街地の住宅地に係る 需要は底堅いが、郊外部の需要は弱い。 一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因 の変動は特にない。地価はやや上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％