別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 防府 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -10 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　寺井　博教   TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市警固町１丁目１１０５番６ ｢警固町１－３－２７｣ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 防府 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 防府駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に近い利便の比較的良い既存住宅地域。現状は特筆するような目立った地域変動要因等はは見受けられず 、今暫くは現状維持的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ防府駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は防府市の居住者による世帯分離等を中心とする が、周辺市町域からの転入も見込まれる。近隣地域は中心部に近い既存住宅地域で、市場はスプロール的な小規模開発 が見られるほかは大量の宅地供給はなく、コロナ禍にあるも影響等は然程大きくはなく需要は総じて底堅い。凡そ土地 は６５０万円、新築の戸建物件は２８００万円程度までを中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する近隣地域は戸建住宅を中心とする既成地域で、アパート経営を想定することは非現実である。収益性よ り住環境が重んじられる地域柄、収益価格は試算せず、比重価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [ 90.3] [104.0] 100 29,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横ばい傾向から微減傾向で推移。 コロナ禍で当初は地価動向に多少混乱は見ら れが最近は落ち着きも見られる中一部地域で 上昇も窺える。 街路事情（系統・連続性等）に多少難は存す るものの、、中心市街地への根強い住宅地需 要が地価を下支えしている。 特に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％