別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 防府 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -8 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 4,430,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市大字新田字原田村１３３４番２０ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 防府 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 防府駅南方 3.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は認められず、当面は現状維持で推移するものと予測される。近年地価は堅調に推移しており、 当面はこの傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、防府市南部の田島、新田地区を中心とした住宅地域の圏域。需要者は防府市内に通勤する３０代から４ ０代の一次取得者層が中心と考えられる。通勤や生活利便性の比較的良好な住宅地域で、長く続いた地価下落による値 頃感もあって、近年地価は堅調に推移している。土地は４００万円から５００万円前後、新築の戸建物件は２５００万 円から３０００万円前後が需要の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域で、賃貸市場の成熟の程度は低く、また標準的画地の画地規模では駐車場 の確保が困難で、経済合理性の認められる収益物件の想定が困難であったことから収益還元法を適用出来なかった。需 要者は居住の快適性を重視し、周辺の取引価格を参考に自己の取引価格を決定する傾向にあり、複数の事例に裏付けら れた比準価格の信頼性は高い。よって、周辺標準地等との均衡にも留意し、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　防府 -9                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横ばいから微減傾向で推移してい る。高齢化率は県全体より低いが上昇傾向に ある。土地取引件数は概ね横ばい傾向にある 。 やや郊外に存するが、通勤等の利便性から需 要は底堅く、長く続いた地価下落による値頃 感もあって地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％ +0.4 ％