別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 防府 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -7 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 6,420,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市牟礼今宿２丁目３２８７番５ ｢牟礼今宿２－１０－３７｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 東4m道路 水道、下水 防府 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ道 路 交通 施設 防府駅東方 3.9km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が中心とする住宅地域である。周辺では都市計画道路「環状一号線」の工事等も実施されており、周辺 では利便性の向上に着目したミニ開発等も見られるようになった。今後も同様の傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね防府市東部の住宅地域一帯と捉えた。主たる需要者は防府市内の居住者並びに市内の企業等に勤務す る一次取得者等である。付近では防府環状線の工事が進捗しており、利便性の向上に着目して、周辺においてはミニ開 発も見られるようになっている。土地は２５０㎡程度で６５０万円前後、新築分譲住宅は３，０００万円前後が需要の 中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地外縁部の立地に対する賃貸需要・賃料相場等を考慮すると、経済合理性を有する賃貸経営は困難であり、収益価 格を試算できなかった。比準価格は自己使用目的での取引が多く、取引価格の水準を指標として価格が決定されること が一般的と認められる市場の実態を反映しており説得力を有する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [104.0] [103.0] 100 25,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の変異株への不安 感はあるものの、価格時点では小康状態にあ り、地価への負の影響もあまり見られない。 近隣地域付近では、道路新設が進捗し、交通 利便性等が向上し、地域自体の活性化も窺え る。 交通利便性等の向上に着目した需要が窺え、 一定の競争力を確保する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％