別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 防府 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -4 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市東仁井令町４５１番１２ ｢東仁井令町１７－３５｣ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 防府 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 防府駅南西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、近年では周辺で幾つかの分譲開発が実施されている。交通利便 性等に基づく根強い需要が窺えるが、当分の間は概ね現状を維持しつつ推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は防府市街地内の住宅地域一帯が圏域と捉えた。主たる需要者は防府市内在住の世帯と思料する。戸建住宅 等を中心とした住宅地域であるが、付近では幾つかの分譲開発も実施されており、良好な住環境と交通利便性に着目し た世帯による需要が根強く、新型コロナウイルス感染症が発生した近年においても一定の需要が窺える。土地について は、上記標準的画地規模で約６５０万円程度が中心価格帯となるものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が多い閑静な住宅地域であるが、アパート等の収益物件も幾分見られる。但し、新築や築浅のアパ ートは殆ど見られず、採算性に適う賃貸経営は困難である為、収益価格を試算できなかった。市場参加者は周辺の地価 水準を取引の指標とするため、精度の高い比準価格による評価額の有力な指標と成り得る。従って、比準価格を標準と して、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも十分留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [ 88.2] [100.0] 100 29,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の変異株への不安 感はあるものの、価格時点では小康状態にあ り、地価への負の影響もあまり見られない。 付近では分譲開発も実施され、近年では利便 性に着目した需要が一層見られる。 住環境や利便性を背とした競争力を有する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％