別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 防府 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 5,160,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市栄町２丁目１１６９番１２外 ｢栄町２－６－３９｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 ＬＳ2 中小規模の住宅が建 ち並ぶ市街地の既成 住宅地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 防府 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 防府駅北東方 850m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市街地内にあって戸建住宅を主としながら公民館等の施設も見られる地域である。既成市街地ではあるが、附近 では遊休地の分譲開発も見られるが、当分の間は概ね現状を維持しつつ推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね防府市街地内の住宅地域一帯と捉えた。需要者の中心は防府市街地内において利便性を有する住宅地 を選好する市内居住者である。近年では新型コロナウイルス感染症の影響下であっても、利便性等に後押しされた住宅 地需要は改善基調を続け、周辺では宅地分譲等も実施され、一定の売れ行きを見せている。土地は１４０㎡程度の規模 で５００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 防府駅から約１ｋｍ圏内に所在するが、間口の狭い小規模画地であり、経済合理性のある賃貸住宅の経営が非現実的で あり、収益還元法の適用は断念した。居住性を重視する住宅地域であって、自用目的での取引が大半であり、取引価格 を指標に価格が決定されることが一般的である。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,900 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [103.8] [103.0] 100 38,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の変異株への不安 感はあるものの、価格時点では小康状態にあ り、地価への負の影響もあまり見られない。 商業施設や観光名所等にも近く、利便性等を 有する地域である。近年では大きな変化は無 い。 市街地内の所在にあって、各種施設への交通 利便性等を有し、競争力を持つ。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％