別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 防府 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 5,620,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市大字富海字湯免４３６番 ②地積 　(㎡) 540   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が散在する住宅地域 西4m市道 水道 富海 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 富海駅北東方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 防府市富海地区に形成される市街化調整区域内の住宅地域であるが、その地理的条件等から当該地域に対する地 域的選好性は乏しく、地価は暫くの間下落基調を示していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、防府市郊外の農家住宅地域及び既存住宅地域を中心に、防府市の隣接都市郊外の農家住宅地域又は既存 住宅地域も一部含んだ圏域と判断される。中心となる需要者は当該圏域内の在住者と推定されるが、地縁的選好性が相 対的に強い地域性を有していると言える。地域内人口の減少に加え、当該地域の行政的条件等にも起因し、土地需要は 乏しい状況と言え、又、最近では不動産取引自体も少なく、不動産市場における中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅、一般住宅が散在する、防府市郊外の市街化調整区域内の住宅地域で、当該地域を含む周辺地域 では収益目的の賃貸物件は見受けられず、賃貸市場が成立していない状況である。従って本件では、収益還元法の適用 を断念し、近隣地域の需給動向並びに近隣地域の実情等を勘案しつつ、代表標準地を規準とした価格等との価格均衡に も十分留意の上、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.5] [100.0] 100 10,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は横這いから微減傾向。高齢化率は県平 均より低いが上昇傾向。今後の新型コロナ感 染症の影響が不透明な中、不動産市場での二 極化は継続中。 防府市郊外、市街化調整区域内の既存住宅地 域であり、市場における選好性は厳しい状況 が続いており、土地需要は依然弱含みと言え る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％