鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山口 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	山口市０４ -21014	山口市		建付地	（　）	長方形	西16m市道、北5m、角地		（都）準工 (70,200)
b	山口市０４ -11011	山口市		更地	（　）	ほぼ台形	南9m市道、中間画地		（都）準工駐車付置義務 (60,200)
c	山口市０３ -6020	山口市		更地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		（都）商業駐車場附置条例 (90,400)
d	山口市０２ -17026	山口市		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,932	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	78,597	100 [ 94.1]	83,525	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,500
b	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,625	100 [ 90.3]	83,749		83,700
c	(　 ) 110,842	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	110,842	100 [ 131.1]	84,548		84,500
d	(　 ) 72,516	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,779	100 [ 86.6]	87,505		87,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,000 円／㎡]

山口 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難な為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,217,604	2,506,500	9,711,104	5,416,600	4,294,504	（　0.9722） 4,175,117	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	80,290,712 円　　　　（　 56,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山口 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,435 ㎡	26.8 m x 51.9 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域における一般的な使用容積率を考慮の上、一棟貸しの平家建店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建で共用部分なし。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	2,400	1,080,000	4.0	4,320,000
							1.0	1,080,000
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		1,080,000		4,320,000
								1,080,000

⑨年額支払賃料	1,080,000 円　×　12ヶ月　＝　 12,960,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,960,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,036,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,923,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,320,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,744 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,080,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 254,660 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,217,604 円　　　　（　 8,514 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	山口市賃０３　　　　-6001	1,971 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,394	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,459 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	山口市賃０２　　　　-11001	2,280 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [109.0]	100 [ 93.0]	2,743
c	山口市賃０２　　　　-17101	2,048 ( 2,039)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,386

山口 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	371,000 円	74,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	388,800 円	12,960,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 986,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 612,100 円	74,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,506,500 円　（　　　　　　 1,747 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,416,600 円（　　　　　 3,775 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,217,604 円
②総費用	2,506,500 円
③純収益　①－②	9,711,104 円
④建物等に帰属する純収益	5,416,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,294,504 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,175,117 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,909 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,290,712 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
山口 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山口 5-9

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　高尾　憲二

TEL.

鑑定評価額

122,000,000 円

１㎡当たりの価格

85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山口市小郡下郷字竹ノ下２２５５番１				②地積　(㎡)	1,435 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）
	1:2	店舗Ｓ2	店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの路線商業地域	北西25m国道	水道、下水	新山口 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

新山口駅北西方

530m

法令

規制

（都）準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

先行きの不透明感等を背景に消費の低迷が続いているが、幹線道路沿いのまとまった規模の土地の需要は根強く
、又、新山口駅北口の拠点整備事業の進捗の影響等もあり、近隣地域の商業集積が進むものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山口線沿線で、概ね山口市、防府市の圏域。需要者の中心は幹線道路沿い等で、比較的
広域的な商業施設経営を目的とする個人事業者、中小企業経営者が大半で、郊外部等への相次ぐ大型商業施設の進出の
影響等による商業地間の競争は激しいが、幹線道路沿いのある程度まとまった規模の土地の需要は根強く、又、新山口
駅北口の拠点整備事業の進捗の影響等もあり、近隣地域の地価は上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は「新山口」駅の北西方約５３０ｍ付近、店舗や営業所等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域で、周辺には賃
貸物件もみうけられるが、賃貸市場の熟成度はやや低いものと思料される。自用目的での取引が中心であり、比準価格
を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　山口 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 84,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 99.7]

[100.0]
100

85,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は回復傾向で推移していたが、新型コロ
ナウイルス感染の影響が長引くなかで、商業
地の先行きに不透明感が増してきている。

新山口駅北口の拠点整備事業の進捗の影響等
により、近隣地域及びその周辺地域の商業集
積が高まりつつあることから、地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

山口 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	山口市０４ -21014	山口市		建付地	（　）	長方形	西16m市道、北5m、角地		（都）準工 (70,200)
b	山口市０４ -11011	山口市		更地	（　）	ほぼ台形	南9m市道、中間画地		（都）準工駐車付置義務 (60,200)
c	山口市０３ -6020	山口市		更地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		（都）商業駐車場附置条例 (90,400)
d	山口市０２ -20004	山口市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東9m市道、南9m、準角地		（都）準工特別用途地区駐車付置義務 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,932	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	78,597	100 [ 91.3]	86,087	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,100
b	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,625	100 [ 88.4]	85,549		85,500
c	(　 ) 110,842	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	110,842	100 [ 129.7]	85,460		85,500
d	(　 ) 70,792	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,420	100 [ 81.1]	89,297		89,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,600 円／㎡]

山口 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,861,257	2,474,160	9,387,097	5,416,600	3,970,497	（　0.9722） 3,860,117	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	74,233,019 円　　　　（　 51,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山口 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,435 ㎡	26.8 m x 51.9 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域における一般的な使用容積率を勘案した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建の店舗を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	2,330	1,048,500	4.0	4,194,000
							1.0	1,048,500
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		1,048,500		4,194,000
								1,048,500

⑨年額支払賃料	1,048,500 円　×　12ヶ月　＝　 12,582,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的といえるほどには一般化していないので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,582,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,006,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,575,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,194,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,585 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,048,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 247,232 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,861,257 円　　　　（　 8,266 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	山口市賃２９　　　　-6004	2,132 ( 2,003)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,423	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,410 円/㎡　月額支払賃料（　 2,330 円/㎡）　基準階 1 F B
b	山口市賃３１　　　　-20001	1,813 ( 1,808)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	2,386
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

山口 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	371,000 円	74,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	377,460 円	12,582,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 965,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 612,100 円	74,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,474,160 円　（　　　　　　 1,724 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,416,600 円（　　　　　 3,775 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,861,257 円
②総費用	2,474,160 円
③純収益　①－②	9,387,097 円
④建物等に帰属する純収益	5,416,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,970,497 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,860,117 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,690 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,233,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,700 円／㎡）