鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山口 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	山口市０２ -17045	山口市		建付地	（　）	不整形	北東20m県道、北西3.5m、角地		（都）準住居駐車場整備地区 (70,200)
b	山口市０４ -1009	山口市		更地	（　）	ほぼ台形	北西23m県道、東7m、角地		（都）商業 (100,400)
c	山口市０２ -17032	山口市		建付地	（　）	不整形	南東17m県道、北東16m、角地		（都）商業駐車場整備地区 (100,400)
d	山口市０４ -6007	山口市		建付地	（　）	長方形	北東16m県道、中間画地		（都）商業駐車場整備地区 (90,400)
e	山口市０３ -17070	山口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、南東8.5m、角地		（都）２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	72,849	100 [ 84.9]	85,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,800
b	(　 ) 75,063	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	75,138	100 [ 84.9]	88,502		88,500
c	(　 ) 105,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.5]	105,647	100 [ 124.8]	84,653		84,700
d	(　 ) 76,177	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	94,046	100 [ 114.5]	82,136		82,100
e	(　 ) 54,245	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 103.0]	70,220	100 [ 78.4]	89,566		89,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,500 円／㎡]

山口 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,364,500	1,501,260	5,863,240	3,606,200	2,257,040	（　0.9722） 2,194,294	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	42,197,962 円　　　　（　 56,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山口 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	751 ㎡	23.8 m x 34.5 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域における一般的な一棟貸し店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,170	651,000	4.0	2,604,000
							1.0	651,000
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		651,000		2,604,000
								651,000

⑨年額支払賃料	651,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,812,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	慣行が認められないため非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,812,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 624,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,187,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,604,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,957 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 651,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 153,503 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,364,500 円　　　　（　 9,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	山口市賃２８　　　　-11057	2,241 ( 2,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,490	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,224 円/㎡　月額支払賃料（　 2,170 円/㎡）　基準階 1 F B
b	山口市賃３０　　　　-11003	2,109 ( 2,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,092
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

山口 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,000 円	49,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	234,360 円	7,812,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 513,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 407,500 円	49,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,501,260 円　（　　　　　　 1,999 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,606,200 円（　　　　　 4,802 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,364,500 円
②総費用	1,501,260 円
③純収益　①－②	5,863,240 円
④建物等に帰属する純収益	3,606,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,257,040 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,194,294 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,922 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,197,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
山口 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山口 5-5

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　田中　悟

TEL.

鑑定評価額

63,500,000 円

１㎡当たりの価格

84,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山口市赤妻町２０８番１｢赤妻町２－５｣				②地積　(㎡)	751 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.5	事務所Ｓ2	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南東32m国道	水道、ガス、下水	湯田温泉 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 400 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

３２ｍ国道

交通

施設

湯田温泉駅北西方

1.7km

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧山口市内国道９号沿線の路線商業地域で、大きな変動要因は見られないが、比較的規模の大きい幹線道路沿線
の土地への需要が認められ、地価は底堅い動きを示していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧山口市内の幹線道路沿線の商業地域を主に、概ね山口市内の幹線道路沿線商業地域全般が圏域である
言える。需要者は地元法人（企業）が主であると思われるが、一部、広域的エリアで店舗展開を行う法人（企業）等も
含まれるものと推定される。コロナ感染症の先行きは未だ不透明であるが、地価は現在のところ値頃感を背景に安定し
て状況が続いてい。尚、不動産取引においては規模にバラツキがあり、不動産市場における中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、自用目的での取引が主体であって、取引利回りが
価格指標となるほど賃貸市場は成熟しておらず、想定項目をも内包した収益価格の信頼性は相対的に劣ると判断される
。そこで本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、近隣地域及び周辺地域の需給動向を踏ま
えつつ、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　山口 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 84,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[101.0]

[100.0]
100

84,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減傾向。高齢化率は県平均より低い
が上昇傾向。新型コロナ感染症の先行きは依
然不透明な中、不動産市場での地域性による
二極化は継続。

国道９号沿線の路線商業地域であり、大きな
地域変動はないが、一定規模以上の土地需要
が認められ、現在、地価は底堅い動きとなっ
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

山口 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	山口市０３ -17070	山口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、南東8.5m、角地		（都）２中専 (70,200)
b	山口市０４ -17013	山口市		更地	（　）	長方形	南東22.5m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	山口市０４ -17022	山口市		更地	（　）	ほぼ台形	北東24m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
d	山口市０３ -20029	山口市		底地	（　）	不整形	南東13m市道、北東5.5m、北西5m、三方路		（都）近商駐車付置義務 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,245	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 103.0]	70,220	100 [ 82.3]	85,322	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,300
b	(　 ) 46,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	57,500	100 [ 64.3]	89,425		89,400
c	(　 ) 60,498	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,498	100 [ 72.3]	83,676		83,700
d	(　 27,441) 54,882	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.3]	71,929	100 [ 84.1]	85,528		85,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,000 円／㎡]

山口 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難な為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,330,562	1,500,180	5,830,382	3,606,200	2,224,182	（　0.9722） 2,162,350	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	41,583,654 円　　　　（　 55,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山口 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	751 ㎡	23.8 m x 34.5 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の地域的特性、テナント需要の動向等を考慮し、平家建一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建て一棟貸しの為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	300.00	100.0	300.00	2,160	648,000	4.0	2,592,000
							1.0	648,000
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		648,000		2,592,000
								648,000

⑨年額支払賃料	648,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,776,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,776,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 622,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,153,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,592,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,846 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 648,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 152,796 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,330,562 円　　　　（　 9,761 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	山口市賃０２　　　　-17101	2,048 ( 2,039)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,276	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,213 円/㎡　月額支払賃料（　 2,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b	山口市賃２８　　　　-11047	2,800 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [147.0]	100 [ 95.0]	2,111
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

山口 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,000 円	49,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	233,280 円	7,776,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 513,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 407,500 円	49,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,500,180 円　（　　　　　　 1,998 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,606,200 円（　　　　　 4,802 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,330,562 円
②総費用	1,500,180 円
③純収益　①－②	5,830,382 円
④建物等に帰属する純収益	3,606,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,224,182 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,162,350 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,879 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,583,654 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,400 円／㎡）