鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山口 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	山口市０３ -19024	山口市		建付地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
b	山口市０３ -19027	山口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	山口市０４ -6001	山口市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,390)
d	山口市０３ -19032	山口市		建付地	（　）	長方形	北西16m県道、北東6m、角地		（都）２住居 (70,200)
e	山口市０３ -17088	山口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,000	100 [ 108.3]	62,789	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,800
b	(　 ) 40,158	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 72.0]	61,972	100 [ 100.8]	61,480		61,500
c	(　 ) 71,800	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,513	100 [ 110.4]	64,776		64,800
d	(　 ) 57,547	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.9]	61,875	100 [ 93.0]	66,532		66,500
e	(　 ) 47,639	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	60,085	100 [ 93.1]	64,538		64,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,000 円／㎡]

山口 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難な為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,056,763	1,555,190	6,501,573	5,957,520	544,053	（　0.9726） 529,146	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,375,412 円　　　　（　 34,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山口 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	190.00	Ｓ3	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	298 ㎡	12.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～３階は共同住宅を想定。想定建物の規模は市場動向及び標準的使用等を総合的に勘案。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

想定建物の用途・構造・規模等を考慮し査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	190.00	78.0	148.20	2,170	321,594	4.0	1,286,376
							1.0	321,594
2～	共同住宅	155.00	90.0	139.50	1,380	192,510	4.0	770,040
							1.0	192,510
3～	共同住宅	155.00	90.0	139.50	1,420	198,090	4.0	792,360
							1.0	198,090
～

～

計		500.00	85.4	427.20		712,194		2,848,776
								712,194

⑨年額支払賃料	712,194 円　×　12ヶ月　＝　 8,546,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 427.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,546,328 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 683,706 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,862,622 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,848,776 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 712,194 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 167,932 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,056,763 円　　　　（　 27,036 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	山口市賃２９　　　　-6004	2,132 ( 2,003)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,956	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,224 円/㎡　月額支払賃料（　 2,170 円/㎡）　基準階 1 F B
b	山口市賃２９　　　　-16001	1,809 ( 1,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	2,513
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

山口 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	412,000 円	82,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	256,390 円	8,546,328　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 679,800 円	82,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,555,190 円　（　　　　　　 5,219 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0679 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,957,520 円（　　　　　 19,992 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,056,763 円
②総費用	1,555,190 円
③純収益　①－②	6,501,573 円
④建物等に帰属する純収益	5,957,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	544,053 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	529,146 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,776 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,375,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
山口 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山口 5-1

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　本間　紫乃

TEL.

鑑定評価額

19,100,000 円

１㎡当たりの価格

64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山口市道場門前２丁目１０７番｢道場門前２－８－２１｣				②地積　(㎡)	298 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中低層小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	南西11m市道、北西側道	水道、ガス、下水	山口 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 300 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

山口駅北西方

600m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍であるが、周辺で大規模マンションの供給が供給され、商圏人口の増加による期待感から今のところ特
段の変動はみられない。当面は現状維持、地価は安定基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
セットバックを要する　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ山口線の沿線で、旧山口市、旧小郡町の中心市街地及びその周辺の商業地域。需要者は地縁を有する
個人事業者、地元法人等が中心。大型商業施設へ顧客が流出し需要は弱含みであるが、生活利便性が高い地域として再
認識されており、住宅利用を目的とした場合は店舗利用を主目的とした場合よりも高値で取引されている。取引件数が
少なく、規模等も様々であるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は山口市中心市街地に近接する商業地域に存しており、自用目的の取引が大半を占める地域である。比準価格は
同一需給圏内の類似地域の複数の事例から求められており、規範性は高い。一方、賃貸市場は成熟しておらず、収益性
が取引の指標となっていないため、収益価格の信頼性は相対的に劣ると判断される。以上より、比準価格を標準とし、
収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　山口 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 84,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[133.0]

[100.0]
100

63,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大型商業施設周辺や幹線道路沿いで新規出店
等の動きが見られるが、旧来からの商店街等
では集客力低下による地域的な衰退が続いて
いる。

市街地再開発事業により商圏人口は増加した
が、コロナ禍で空室が長期化するなど商業地
としての需要は弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

山口 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	山口市０４ -6001	山口市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,390)
b	山口市０４ -22007	山口市		建付地	（　）	長方形	南東8.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	山口市０３ -6044	山口市		建付地	（　）	不整形	北東11.5m市道、中間画地		（都）商業駐車場整備地区 (90,400)
d	山口市０３ -6030	山口市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）商業駐車場整備地区 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,800	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,513	100 [ 115.2]	62,077	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,100
b	(　 ) 47,262	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	59,078	100 [ 95.0]	62,187		62,200
c	(　 ) 46,069	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 85.7]	76,794	100 [ 113.9]	67,422		67,400
d	(　 ) 45,182	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	56,478	100 [ 88.2]	64,034		64,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,000 円／㎡]

山口 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難な為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,092,637	1,564,077	6,528,560	5,993,670	534,890	（　0.9726） 520,234	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,200,667 円　　　　（　 34,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山口 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	190.00	Ｓ3	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	298 ㎡	12.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は共同住宅。周辺地域における一般的な使用容積率を想定した。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

想定建物の用途・構造等による制約。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	78.0	148.20	2,100	311,220	5.0	1,556,100
							1.0	311,220
2～ 3	共同住宅	155.00	90.0	139.50	1,450	202,275	2.0	404,550
							1.0	202,275
～

～

～

計		500.00	85.4	427.20		715,770		2,365,200
								715,770

⑨年額支払賃料	715,770 円　×　12ヶ月　＝　 8,589,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 427.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,589,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 687,139 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,902,101 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,365,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,760 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 715,770 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 168,776 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,092,637 円　　　　（　 27,157 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	山口市賃０３　　　　-6001	1,971 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	2,301	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,154 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	山口市賃０２　　　　-21002	2,092 ( 2,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [104.0]	100 [ 95.0]	2,253
c	山口市賃０２　　　　-21001	1,773 ( 1,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,141

山口 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	414,500 円	82,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	257,677 円	8,589,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 683,900 円	82,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	82,900 円	82,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,900 円	82,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,564,077 円　（　　　　　　 5,249 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,900,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0679 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,993,670 円（　　　　　 20,113 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,092,637 円
②総費用	1,564,077 円
③純収益　①－②	6,528,560 円
④建物等に帰属する純収益	5,993,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	534,890 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	520,234 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,746 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,200,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,200 円／㎡）