別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 山口 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山口 -10 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山口市小郡下郷字薮先三２２１９番１３ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン、店舗の混在する 住宅地域 南5.5m市道 水道、下水 新山口 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 新山口駅北西方 650m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地再開発事業等が進行しており、新山口駅周辺における機能的な都市基盤の強化が漸次進展するものと思料 され、今後も新山口駅北口側の地価上昇は暫く継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小郡地区を中心に旧山口市内一円を包含する圏域である。需要者は市内及び周辺市に居住する個人が中心 になると思料される。山口市産業交流拠点施設等が完成し、新山口駅北地区周辺の住宅地需要は強含みの状況にある。 土地取引の中心価格帯については、取引規模によりまちまちであるが、標準画地規模で概ね１，１００万円前後と思料 される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、路線商業地背後の混在住宅地域であるが、賃貸事業経営の観点から標準地の画地規模が小さく、事業計画 の経済合理性が認められないと判断されるため、収益還元法は断念した。比準価格は、小郡地区内の規範性のある取引 事例から試算した価格であり、不動産取引市場の市場性を反映し、適合性及び規範性は高い。よって、本件では市場の 実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山口市の人口は減少基調、高齢化率は上昇基 調にある。土地の取引件数は概ね横ばい基調 であり、コロナ禍の地価への影響は特に感じ られない。 山口市産業交流拠点施設等が完成し、山口駅 北地区は住宅地需要、マンション用地需要が 増加基調にあり、地価上昇は継続中。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％