別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 山口 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山口 -4 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山口市維新公園２丁目４０７２番３ ｢維新公園２－３－８｣ ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 風致地区 (40,160) 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 南西3.4m市道 水道、ガス、下水 矢原 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．４ｍ市道 交通 施設 矢原駅　北西方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (40,160) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特に目立った地域変動要因等は認め得ず、今後も現状維持的に推移するものと予測され、地価動向については、 当面は強含み基調が継続するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧山口市内一円の住宅地域の存する圏域である。需要者は市内に通勤する個人が中心になるものと思料さ れる。近隣地域は商業施設や維新公園に近接し、良好な居住環境を有し、住宅地需要は堅調に推移している。土地取引 の中心価格帯については、画地規模により一様ではないが、標準画地規模で概ね１，２００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は戸建住宅を主体とした住宅地域であり、街路条件及び行政的条件等から賃貸事業計画の経済合理性が認 められないと思料されるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、周辺地域内における規範性のある取引事例 を中心に試算した価格であり、市場の実態を反映し、適合性及び信頼性は高い。よって、本件では比準価格を標準に、 代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山口 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [ 95.7] [103.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山口市の人口は減少基調、高齢化率は上昇基 調にある。土地の取引件数は概ね横ばい基調 であり、コロナ禍の地価への影響は特に感じ られない。 商業施設、維新公園等に近接し、生活利便性 及び居住環境等が良好な地域であり、地価は 堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％