別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山口 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山口 -3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山口市白石１丁目２３０１番４ ｢白石１－１１－９｣ ②地積 　(㎡) 326   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い利便性の良い住宅 地域 南東5.5m市道 水道、ガス、下水 山口 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 山口駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境等に優れる住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと 予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ山口線沿線で旧山口市中心部の住宅地域一円。需要者は同範囲の居住者及び市内の企業等に勤 務する一次取得者等が見込まれる。公共公益施設、商業施設等の接近性に優れ、居住環境等に優れる住宅地域であり、 需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。土地は標準的画地規模で坪当たり２３万円前後が需要の中心となって いる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住環境が重視される戸建住宅が主体の地域であり、周辺には共同住宅等も見られるが、殆どが遊休地の有効利用又は 節税を目的としたもので、賃貸市場は未成熟であること並びに建築費に見合う賃料設定が困難であること等を反映し、 収益価格はマイナスとなった。比準価格は旧山口市内中心部の事例を中心に求められ、市場の実態を反映し規範性に優 れる。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　山口 -11                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     67,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山口市の人口は全体では微減傾向、高齢化率 は上昇傾向にある。需要の強弱により地価は 二極化傾向にある。コロナ禍による地価への 影響は不明。 居住環境等に優れる住宅地域であることから 需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％ +0.7 ％