別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山口 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山口 -2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　達郎   TEL.

鑑定評価額 8,860,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山口市大内矢田南３丁目６１８番１０ ｢大内矢田南３－１４－１０｣ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する郊外の 住宅地域 東4m市道 水道、ガス 山口 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 山口駅　南東方 4.0km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後に戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域。県道沿いに店舗が集積し利便性が向上している。今後も 良好な住環境が維持されるものと期待され、価格水準は横這いから緩やかな上昇推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山口市内に存する近隣地域と住環境類似の住宅地域を包摂する圏域。主たる需要者は山口市及び隣接自治 体内に所在する各種事業所等に勤務し自己の居住用の住宅地を求める個人等。コロナ禍の影響は特に顕在化しておらず 、住宅地需給は堅調である。取引事例等から判断する限り、圏域内の取引の中心となっている住宅地の規模は２５０㎡ 前後、総額は８００万円～１，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引当事者は取引の可否等の判断に際し実際の取引価格の水準を重視すると想定される。比準価格は相応の規範性を有 する複数の取引事例を用いて算出されており説得力に優れる。従って、当該比準価格を重視し、代表標準地価格からの 検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、賃貸共同住宅も散見される地域であるが対象不動産の画地 の規模等から経済合理的な賃貸事業計画は策定困難であるため、収益価格は試算していない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山口 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [127.3] [103.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減で推移。個人消費は下押し圧 力が残るものの持ち直しの動きが見られる。 住宅投資は持ち直している。物価は前年を上 回っている。 県道沿線では店舗が漸増している。大内地区 では公共下水道事業が進捗しており、近隣地 域周辺は来年度以降着工の見通しである。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％