別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 宇部 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇部 5-5 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　亀石　均   TEL.

鑑定評価額 37,700,000 円  １㎡当たりの価格 53,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇部市鵜の島町６番７ ｢鵜の島町６－２８｣ ②地積 　(㎡) 708   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 台形 1:1.2 店舗 Ｓ2 店舗、営業所、マン ション等が混在する 商業地域 北東16m市道 水道、ガス、下水 宇部新川 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.5 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 宇部新川駅北西方 700m 法令 規制 （都） 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 幹線市道沿線に低層店舗やマンション、整骨院等が見られる商業地域であり現状維持で推移すると予測する。大 型商業施設等との競合もあるが周辺の空店舗への入居も見られ、土地需要は底堅く地価は横這いと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇部市内の幹線道路沿いの商業地域であり、需要者の中心は市内の個人や法人であるが、一部広域的エリ アを対象とする法人等も含まれる。地域的に需要の強弱が見られるため地価の二極化が進行している。対象近隣地域は 宇部新川駅の徒歩圏内にあり、周辺の空店舗への入居もあり、マンション需要も見受けられ土地需要は底堅い。土地は 標準的画地規模で概ね４，０００万円程度のものが需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小売店舗や飲食店、整骨院等が建ち並ぶ幹線市道沿いの商業地域であり、自用目的での取引が主であり収 益価格は低位に試算された。したがって、本件では比準価格を標準に、やや低位に試算された収益価格を比較考量する とともに、周辺地域の標準地等の価格との均衡に十分留意し、近隣地域及び周辺地域の需給動向を総合的に勘案した結 果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は残るが幹線道路沿線に進出 する企業も見られる一方、中心市街地の既成 商業地域は需要が低迷し地域による二極化が 進行している。 幹線市道沿いの商業地域であり空店舗への入 居も見られ、需要は底堅く推移しており、地 価は横這いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％