別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 宇部 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇部 -6 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　正隆   TEL.

鑑定評価額 4,190,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇部市今村北４丁目３５５６番７ ｢今村北４－２２－１６｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 の区画整然とした住 宅地域 南4m道路 水道、ガス、下水 床波 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南    60 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　４ｍ 道路 交通 施設 床波駅北方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市郊外の古い町並みを形成した住宅団地で利用状況は概ね安定している。周辺の新規分譲地の価格に比べ値頃感 もみられるようになったことから、地価は下落幅を縮小しつつあるものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇部線の床波駅・丸尾駅等を最寄駅とする戸建住宅地域一帯である。需要者は市内在住の勤労者層が 主体と考えられる。当市の住宅地需要はエリアによる選別が進みつつあり、新規分譲地への選好性が相対的に高いと思 料される。一方当該近隣地域は郊外に立地する古い町並みの住宅団地であるため、需要はやや弱含み傾向が継続してい る。土地は標準的画地規模で４００万円前後、新築住宅は３０００万円程度が需要の中心であると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域等から選択した事例より求められた比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格と判断される。一方収 益価格は自用目的での取引が中心である郊外の住宅団地のため、後記理由より試算し得なかった。従って、居住の快適 性等が重視される戸建住宅地域であるため比準価格を標準に周辺の公示地等の価格との均衡、対前年変動率、地域的特 性、近時の需給動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しい状況にあるが、持ち直しの動き が見られる。需要の強弱で上昇地区も見られ る中、横ばい・下落地点も多く地価は多極化 傾向が継続。 郊外の古い住宅団地であるため、新規分譲地 や利便性の良好なエリアとの競合にさらされ 、需要はやや低調であるが値頃感も生じつつ ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％