別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 宇部 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇部 -5 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　植田　豊隆   TEL.

鑑定評価額 5,600,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇部市明治町２丁目４番３ ｢明治町２－７－２｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,360) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 東新川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   170 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東新川駅南西方 1.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,360) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の既成住宅地域であり当面は現状維持的に推移していくものと予測される。空き家等も散見される地域で あるが、長年の地価下落により値頃感も生起しており、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地を主とした市内住宅地域一円である。需要者は、市内居住者を主とした一般的な給与所得者 層のエンドユーザーが中心である。古くからの既成住宅地域で周辺分譲地等とは競合関係にあるが、市街地にあって生 活利便性は概ね良く、総額での値頃感も生起していることから地価は概ね底値圏にあるものと思料される。市場での中 心価格帯は、土地は標準的画地規模で６００万円前後、新築の戸建物件は、３，０００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見受けられるが、自己使用目的取引が中心の地域であり、画地規模をも考慮するに本標準地での収 益物件の想定は困難であるため収益還元法の適用を断念した。従って、当該地域は利便性、快適性等を重視する住宅地 域であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討及び前年の標準価格との対比のうえ 、地域の実情、今後の地域動向等にも留意し鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇部 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 94.8] [101.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅市場は人口減少等を背景に低調な地域も 多いが、市街地等では底堅さの見られる地域 や堅調な需要を維持する人気地区等もあり地 価は多極化傾向。 市街地の既成住宅地域で新規分譲地等との競 合は継続し、需要にはやや弱さも見られるが 、総額との関係等から値頃感も生起している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％