別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 宇部 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇部 -2 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　植田　豊隆   TEL.

鑑定評価額 2,670,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇部市大字船木字市後７４２番１ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 厚東 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 厚東駅西方 5.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 宇部市郊外船木地区の既成住宅地域であり、当面は現状維持的に推移していくものと予測される。地価は、値頃 感も見えつつあるが、地域特性等を鑑みるにやや下落傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、船木地区を中心とした宇部市北部の住宅地域一円である。需要者は、当該地域に地縁性を有する者が中 心であり他地域からの流入は少ない。市場の多極化、個別化が進展する中、人口減少及び少子高齢化が進行する当該地 域の選好性は劣り、住宅需要は低調に推移している。市場での中心価格帯は、取引自体が少なく見出し難い状況である が、土地は標準的画地規模で３００万円前後、新築の戸建物件は、３，０００万円以下と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧郡部の賃貸市場が未成熟な自己使用目的取引中心の地域であるため収益還元法は適用しなかった。従って、当該地域 は利便性、快適性等を重視する住宅地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検 討及び前年の標準価格との対比のうえ、地域の実情、今後の地域動向等にも留意し鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇部 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [183.7] [101.0] 100 11,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅市場は人口減少等を背景に低調な地域も 多いが、市街地等では底堅さの見られる地域 や堅調な需要を維持する人気地区等もあり地 価は多極化傾向。 人口の減少率が市平均を上回る宇部市郊外船 木地区の既成住宅地域であり、低価格にあり ながらも選好性に劣り需要は弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％