別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 下関 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 9-2 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　植田　豊隆   TEL.

鑑定評価額 69,800,000 円  １㎡当たりの価格 14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市長府扇町５番５３ ｢長府扇町９－２３｣ ②地積 　(㎡) 4,950   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.5:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 大中規模工場、事業 所等が建ち並ぶ臨海 工業団地 南東12m市道 水道、ガス 長府 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西   300 ｍ、南   250 ｍ、北   750 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  83.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 長府駅東方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長府地区の臨海工業団地であるが当面は現状維持的に推移していくものと予測される。地価は、経済の先行き懸 念要因もあるが、コロナ禍の影響による慎重姿勢からの脱却により、今後基調転換することも予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下関市の工業地域及び周辺市を含む広域的な圏域である。需要者は、運輸・倉庫業、製造業等の地元中小 企業から県外法人等まで幅広い。コロナ禍等による経済の先行き懸念要因は拭えないものの、設備投資等については一 昨年の慎重姿勢から持ち直しの動きが見られ、物流関連業を中心に工業用地需要は改善傾向にある。市場で中心となる 価格帯については、工業地の土地取引自体が少なく、画地規模や取引事情等も様々であるため見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内における工場や倉庫等の賃貸市場は未成熟であり、適切な資料の収集も困難であるため収益価格の試算は 断念した。当該地域は大中規模工場を中心として構成され、自用物件が多い地域であることから、市内の工業地域にお いて発生した取引事例を基礎とし市場実態が反映された比準価格を標準に、類似性を有する標準地等との均衡及び前年 の標準価格との対比のうえ、地域の実情、今後の地域動向等にも留意し鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍からの持ち直しの動きが見ら れ、今後設備投資等の増加も見込まれるが、 海外経済の動向や供給面での制約等の懸念要 因もある。 物流関連需要は堅調である中、新規進出も見 られた臨海部にある長府地区の工業団地需要 は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％