鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下関 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市４ -3122	下関市		更地	（　）	不整形	北東19m県道、北西4.5m、角地		準工 (70,200)
b	下関市４ -3157	下関市		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m市道、北東4m、北5.5m、三方路		近商 (100,300)
c	下関市４ -5152	下関市		更地	（　）	ほぼ台形	西17m県道、南6m、角地		近商 (100,200)
d	下関市４ -5026	下関市		更地	（　）	ほぼ台形	西12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	下関市４ -10018	下関市		更地	（　）	不整形	東16m市道、北4m、西8m、三方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,647	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 86.2]	59,616	100 [ 93.1]	64,034	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,000
b	(　 ) 67,140	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	63,431	100 [ 98.8]	64,201		64,200
c	(　 ) 79,664	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	77,344	100 [ 121.3]	63,763		63,800
d	(　 ) 53,009	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	58,821	100 [ 87.6]	67,147		67,100
e	(　 ) 63,457	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	64,029	100 [ 97.9]	65,402		65,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -13.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,300 円／㎡]

下関 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地である故、これを求め得なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,783,748	1,406,136	5,377,612	4,088,000	1,289,612	（　0.9722） 1,253,761	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	24,110,788 円　　　　（　 43,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別業務地区	60 ％	200 ％	200 ％	556 ㎡	26.0 m x 23.0 m	前面道路：県道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階：事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

建物の規模、構造、用途等を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	91.7	165.06	1,960	323,518	4.0	1,294,072
							1.0	323,518
2～ 2	事務所	180.00	91.7	165.06	1,520	250,891	3.0	752,673
							1.0	250,891
～

～

～

計		360.00	91.7	330.12		574,409		2,046,745
								574,409

⑨年額支払賃料	574,409 円　×　12ヶ月　＝　 6,892,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的と言えるまで一般化していないので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,892,908 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　％　＝　　 551,433 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,629,475 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,046,745 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,830 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 574,409 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 135,443 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,783,748 円　　　　（　 12,201 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下関賃４　　　　-3106	1,909 ( 1,899)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,909	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,008 円/㎡　月額支払賃料（　 1,960 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下関賃４　　　　-17101	2,064 ( 2,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,064
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	280,000 円	56,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	287,236 円	7,180,908　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 278,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 448,000 円	56,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,406,136 円　（　　　　　　 2,529 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,000,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,088,000 円（　　　　　 7,353 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,783,748 円
②総費用	1,406,136 円
③純収益　①－②	5,377,612 円
④建物等に帰属する純収益	4,088,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,289,612 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,253,761 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,255 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,110,788 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
下関 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下関 5-22

山口県

山口第２

氏名

不動産鑑定士　藤井　正隆

TEL.

鑑定評価額

35,800,000 円

１㎡当たりの価格

64,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下関市一の宮町３丁目１０番３｢一の宮町３－１０－５｣				②地積　(㎡)	556 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別業務地区
	台形 1.2:1	店舗兼事務所Ｓ2	店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域	東24m県道	水道、ガス、下水	新下関 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２４ｍ県道

交通

施設

新下関駅南東方

1.1km

法令

規制

準工

特別業務地区

⑤地域要因の将
　来予測

市を南北に走行する主要幹線県道で車両通行量も多く、土地利用は安定している。コロナ禍で商業地需要は停滞
気味であるが、新下関地区の一角として新規の店舗需要も期待されるため需要はやや回復傾向と思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内の幹線道路沿線に形成された商業地域等で広域的に形成されている。需要者は地元の法人・個人事
業者が主体と考えられるが、資本力を有し広域的に出店を行っている事業法人も含まれる。商業地需要はエリアによっ
て強弱が認められるが、本地域は車両交通量も多く一定の繁華性を保持しており需給動向は概ね良好である。土地は標
準的画地規模で４０００万円以下のものが需要の中心と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域等から選択した事例より求められた比準価格は取引市場の実情を反映した実証的な価格と思料される。一方収
益価格はコロナ禍で事務所需要の回復が遅れているなか、元本投資に見合う家賃収入の限界等を反映し低位に求められ
た。従って、本件では規範性が認められる比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡、対前年変
動率、単価と総額の関連、地域的特性等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下関 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 96,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[149.9]

[100.0]
100

64,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で景気は厳しい状況にあるが、持ち
直しの動きも見られる。幹線道路沿い等では
新規出店も見られるが、商業地需要は全般に
低調である。

市内の主要幹線県道沿線の商業地域の一角と
して近年利用状況は安定している。周辺の住
宅需要は堅調で、新規出店の動きも見受けら
れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

下関 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市４ -5026	下関市		更地	（　）	ほぼ台形	西12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	下関市４ -5157	下関市		更地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	下関市４ -2001	下関市		更地	（　）	不整形	北17m国道、中間画地		準住居 (60,200)
d	下関市４ -10018	下関市		更地	（　）	不整形	東16m市道、北4m、西8m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,009	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	58,821	100 [ 87.6]	67,147	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,100
b	(　 ) 82,971	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,299	100 [ 128.3]	65,705		65,700
c	(　 ) 47,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.0]	52,198	100 [ 81.0]	64,442		64,400
d	(　 ) 63,457	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	64,029	100 [ 97.9]	65,402		65,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,600 円／㎡]

下関 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,865,240	1,211,060	4,654,180	3,328,800	1,325,380	（　0.9722） 1,288,534	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	24,779,500 円　　　　（　 44,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	Ｓ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別業務地区	60 ％	200 ％	200 ％	556 ㎡	26.0 m x 23.0 m	前面道路：県道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	140.00	100.0	140.00	2,000	280,000	4.0	1,120,000
							1.0	280,000
2～	事務所	140.00	100.0	140.00	1,500	210,000	3.0	630,000
							1.0	210,000
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		490,000		1,750,000
								490,000

⑨年額支払賃料	490,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,880,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 324,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,880,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 324,000 円　　×　　％　＝　　 470,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,733,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,750,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,100 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 490,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 115,540 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,865,240 円　　　　（　 10,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下関賃４　　　　-5106	1,964 ( 1,877)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,027	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,049 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下関賃４　　　　-10109	2,122 ( 2,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,165
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,000 円	45,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	248,160 円	6,204,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 278,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 364,800 円	45,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,211,060 円　（　　　　　　 2,178 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,600,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,328,800 円（　　　　　 5,987 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,865,240 円
②総費用	1,211,060 円
③純収益　①－②	4,654,180 円
④建物等に帰属する純収益	3,328,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,325,380 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,288,534 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,779,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,600 円／㎡）