鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下関 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市４ -5164	下関市		建付地	（　）	ほぼ台形	北25m市道、東16m、西25m、南25m、四方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,400)
b	下関市４ -3158	下関市		底地	（　）	ほぼ長方形	北西23m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	下関市４ -5016	下関市		更地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,782	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	114,593	100 [ 61.0]	187,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	186,000
b	(　 66,287) 94,696	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,749	100 [ 51.4]	182,391		181,000
c	(　 ) 85,428	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	88,098	100 [ 50.3]	175,145		173,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -31.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -47.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 186,000 円／㎡]

下関 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の商業地につき適切なる再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,859,214	10,582,968	41,276,246	35,843,000	5,433,246	（　0.9191） 4,993,696	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	96,032,615 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	450.00	Ｓ5	2,370.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	700 ㎡	33.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所を想定した。

⑦有効率　 78.7 ％
の理由

規模・構造等考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	450.00	73.0	328.50	2,900	952,650	5.0	4,763,250
							1.0	952,650
2～	事務所	480.00	80.0	384.00	2,330	894,720	5.0	4,473,600
							1.0	894,720
3～ 5	事務所	480.00	80.0	384.00	2,240	860,160	5.0	4,300,800
							1.0	860,160
～

～

計		2,370.00	78.7	1,864.50		4,427,850		22,139,250
								4,427,850

⑨年額支払賃料	4,427,850 円　×　12ヶ月　＝　 53,134,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,864.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて補填

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,134,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 4,322,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,611,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,139,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 203,681 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,427,850 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,044,069 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,859,214 円　　　　（　 74,085 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下関賃４　　　　-9103	1,907 ( 1,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,493	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,297 円/㎡　月額支払賃料（　 2,240 円/㎡）　基準階 3 F B
b	下関賃４　　　　-22113	1,263 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,105
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,455,000 円	491,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,197,368 円	54,934,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,020,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,928,000 円	491,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	491,000 円	491,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	491,000 円	491,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,582,968 円　（　　　　　　 15,119 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9191

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	491,000,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 2,370.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,843,000 円（　　　　　 51,204 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,859,214 円
②総費用	10,582,968 円
③純収益　①－②	41,276,246 円
④建物等に帰属する純収益	35,843,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,433,246 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,993,696 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,134 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,032,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
下関 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下関 5-1

山口県

山口第２

氏名

不動産鑑定士　藤井　正隆

TEL.

鑑定評価額

127,000,000 円

１㎡当たりの価格

182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下関市竹崎町４丁目３０番３｢竹崎町４－２－３３｣				②地積　(㎡)	700 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	台形 1.2:1	ホテルＳＲＣ11F1B	ホテル、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北36m国道	水道、ガス、下水	下関 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

下関駅東方

260m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ下関駅及び商業施設に近接した駅前商業地域として駅前立地の優位性は保持している。コロナ禍で商業地需
要は停滞気味であり、このところ持ち直しの動きも見受けられたが地価は下落傾向が継続しているものと思料。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 186,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は下関市中心市街地に形成された商業地域一帯である。ホテル、店舗、事務所等を所要する事業法人やマン
ション開発業者が主たる需要者として想定される。駅前の立地優位性等から周辺地域では大型オフィスビル建設の計画
が進んでいるが、コロナ禍で商業地需要はやや減退傾向に推移しているものと思料される。需要の中心となる価格帯は
標準的画地規模で１億３０００万円以下である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地取引が僅少のため、やや格差の大きな事例を採用せざるを得なかったが、要因比較を慎重に判断しており、市場
価格を反映した価格が得られた。商業地のため収益性は重要な指標であるが、駅前で希少性が高く売り物件も殆ど無く
需給関係・市場性に影響を受けやすい。従って現実の市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、対
前年変動率、単価と総額との関連、地域的特性等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で景気は厳しい状況にあるが、持ち
直しの動きも見られる。幹線道路沿い等では
新規出店も見られるが、商業地需要は全般に
低調である。

駅前の良好な立地条件等より一定の繁華性を
保持しており、マンション用地等としての潜
在需要も認められるが、需要はやや減退傾向
に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

下関 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市４ -5164	下関市		建付地	（　）	ほぼ台形	北25m市道、東16m、西25m、南25m、四方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,400)
b	下関市４ -17017	下関市		建付地	（　）	ほぼ台形	東30m県道、北15m、北西6m、三方路		１住居 (70,200)
c	下関市４ -3158	下関市		底地	（　）	ほぼ長方形	北西23m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,782	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	114,593	100 [ 59.3]	193,243	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 94,988	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	92,311	100 [ 50.5]	182,794		181,000
c	(　 66,287) 94,696	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,749	100 [ 50.4]	186,010		184,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -41.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -48.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 186,000 円／㎡]

下関 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,649,775	10,098,700	37,551,075	31,901,000	5,650,075	（　0.9191） 5,192,984	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	99,865,077 円　　　　（　 143,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	Ｓ5	2,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	700 ㎡	33.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所（１階は店舗、２～５階は事務所）を想定した。

⑦有効率　 79.5 ％
の理由

共用部分等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	200.00	75.0	150.00	2,900	435,000	5.0	2,175,000
							1.0	435,000
2～	事務所	500.00	80.0	400.00	2,300	920,000	5.0	4,600,000
							1.0	920,000
3～ 5	事務所	500.00	80.0	400.00	2,200	880,000	5.0	4,400,000
							1.0	880,000
～

～

計		2,200.00	79.5	1,750.00		3,995,000		19,975,000
								3,995,000

⑨年額支払賃料	3,995,000 円　×　12ヶ月　＝　 47,940,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,940,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,520,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 3,936,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,524,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,975,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 183,770 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,995,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 942,005 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,649,775 円　　　　（　 68,071 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下関賃４　　　　-17102	2,576 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	2,582	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,256 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	下関賃４　　　　-9103	1,907 ( 1,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,230
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,185,000 円	437,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,523,000 円	50,460,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,020,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,496,000 円	437,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	437,000 円	437,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	437,000 円	437,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,098,700 円　（　　　　　　 14,427 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9191

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	437,000,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,901,000 円（　　　　　 45,573 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,649,775 円
②総費用	10,098,700 円
③純収益　①－②	37,551,075 円
④建物等に帰属する純収益	31,901,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,650,075 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,192,984 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,419 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,865,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,000 円／㎡）