別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 下関 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 3-1 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　良成   TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 5,950 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 下関市大字小月町字岡２１４０番 ②地積(㎡) 594  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 田 周辺に小規模住宅団地も見られる宅地見込地地域 水道、下水 小月 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西   90 ｍ、南  100 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 農地等 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　        600 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 接面道路なし 交通 施設 小月駅北東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の 　将来予測 農家住宅を中心に小規模住宅団地も見られる郊外の宅地見込地地域であり、地域要因は現状維持的に推移するも のと思料されるが、人口減少・高齢化に伴う住宅地需要の減少傾向を反映して地価は下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 転換・造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      5,950 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      5,230 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として旧下関市一円の宅地見込地地域である。需要者の中心は下関市に本拠を置く地場の不動産業者 である。下関市内においては低金利及び開発条件の緩和を背景にミニ開発を中心に宅地分譲が精力的に行われてきたが 、今後は、開発条件の規制強化及び人口減少・高齢化に伴う住宅地需要の減退等により、開発素地の需要は弱含みと思 料される。取引される土地の状況や開発条件等が様々である為に市場において需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 対象地域は周辺が開発されつつある宅地見込地地域である。宅地見込地の評価に当たっては、本来、控除法による試算 価格を投資採算性の観点から重視すべきであるが、想定要素を多く含有するため、その限界を十分考慮し、本件では市 場性を反映した比準価格を標準に、控除法による試算価格を比較考量し、前年価格比による検証を踏まえ、さらに地域 の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      6,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.8 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景に一定の需要は存在するが、依然とし て人口減少・少子高齢化は継続しており、地価の多 極化により外縁部等の需要は減退傾向である。 郊外の宅地見込地地域である。開発規制の強化及び 都心回帰現象・少子高齢化に伴う宅地需要の減少を 受け需要は弱含みである。 特にない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他