別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 下関 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -51 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　亀石　均   TEL.

鑑定評価額 2,440,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市筋川町８９９番５ ｢筋川町１０－９｣ ②地積 　(㎡) 91   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ1 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東3.8m市道 水道、ガス、下水 下関 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   160 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、３．８ ｍ市道 交通 施設 下関駅北方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が密集した既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動は無い。街路条件がやや劣る地域であり土地 需要は弱含みである。地価は下落率がほぼ横這いで下落傾向が継続するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ下関駅及び幡生駅を最寄駅とする旧市内の住宅地域一円で、需要者の中心は市内の事業所等に勤務す る一次取得者である。地縁的選好性が強い地域であり、圏外からの転入は少ない。既成住宅地域でありやや街路条件が 劣る地域であるため需要者の選好性は低位にあり需要は弱含みである。土地は標準的画地規模で２００万円前後、新築 戸建物件は３，０００万円以下が需要の中心であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。当該近隣地域は戸建住宅を主体とする既成住宅 地域であり、地域的特性及び画地規模、街路条件等を考慮すると、経済合理的な共同住宅の経営が困難と判断される。 したがって、収益還元法は適用し得ず、比準価格を標準とし、近隣地域の需給動向等を勘案の上、代表標準地を規準と した価格との均衡に留意し、周辺の標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [103.0] 100 [ 93.5] [103.0] 100 26,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性に優る地域には底堅い需要が見ら れるが、人口減少傾向が顕著な郊外の住宅地 域や街路が劣る地域は需要が減退し地価は二 極化している。 地縁性による潜在的需要は認められるが、街 路条件が劣る既成住宅地の土地需要は弱含み で地価は下落傾向であると思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％