別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 下関 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -44 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　有章   TEL.

鑑定評価額 6,690,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市関西町２２０２番１１外 ｢関西町１１－２｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅を中 心とした既成住宅地 域 北西6m道路 水道、ガス、下水 下関 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ道 路 交通 施設 下関駅北東方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 下関市の中心市街地に位置する小学校近隣の既成住宅地域であり、近年特段の変動要因は認められないため、当 面は現状のまま底値を探る動きをすると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、下関旧市街地の既存住宅地域一円である。需要者の中心は市内に勤務する勤労者層である。代替・競争 関係にある地域は周辺地域に広がる既成住宅地域である。近隣地域は街区の配置にやや難があるため市場競争力は相対 的に低く需要は低い。標準的画地規模で７００万円前後、新築戸建住宅で３０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域である。画地規模も比較的小さい戸建住宅を主とする地域であり、経済合理的な賃 貸事業の成り立つ地域ではないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は周辺類似地域の取引事例から規範性の 高い試算価格を求めた。したがって、本案件では比準価格を標準として、代表標準地及び周辺地域に所在する各標準地 とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,600 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [142.0] [101.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少の影響による不透明感があるが、街 路条件及び環境条件の整った新興住宅地と幅 員等の劣る既存住宅地の二極化が見られる。 生活利便施設への接近性の比較的良好な市内 中心部の既存の住宅地域であるため、値頃感 から底値を探る動きにある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％