別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 下関 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -43 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　正隆   TEL.

鑑定評価額 9,810,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市熊野町３丁目１３番１４ ｢熊野町３－８－９｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 新下関 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   260 ｍ、南   140 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 新下関駅南方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 大型ＳＣ等へのアクセスが良好な区画整然とした閑静な住宅地域で土地利用状況は安定的であり、需要者の選好 性は比較的高いことから地価は当面上昇基調を継続するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ新下関駅等を最寄駅とした住宅地域一帯である。需要者は市内居住の勤労者層が主体であるが、圏外 からの転入もみられる。土地区画整理された成熟度の高い住宅地域であり、土地利用状況は安定している。大型商業施 設等への接近性も良好なことから需要は堅調で、地価はやや強含みに推移している。取引の中心となる価格帯は、土地 は標準的画地規模で１０００万円程度、新築住宅で３５００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域内の戸建住宅を主体とした住宅団地であり、画地規模等に鑑み共同住宅の想定が経済合理性を 欠くため、収益還元法は適用しなかった。一方比準価格は類似性を有する事例より試算された実証的な価格であると考 えられる。当該地域は居住の快適性・利便性が重視される地域であることから比準価格を標準に代表標準地価格との均 衡、対前年変動率、単価と総額との関連、地域的特性等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,700 円／㎡ [103.5] 100 100 [104.0] 100 [131.0] [104.0] 100 51,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しい状況にあるが、持ち直しの動き も見られる。新下関地区等の人気地区の需要 は堅調で周辺地域へ波及している。地価は多 極化傾向が継続。 大型ＳＣ及びその周辺地域はここ数年、商業 集積が順次進んでおり利便性が向上している ことから、需要は底堅く地価は上昇基調を維 持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％