別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 下関 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -41 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　学也   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市綾羅木南町１丁目８８９番１９ ｢綾羅木南町１－５－２｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般戸建住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 綾羅木 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   180 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 綾羅木駅西方 600m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した既成住宅団地であり特段の地域要因の変動はなく、現状維持的に推移すると思料する。生活利便性が概 ね良好な地域で値頃感もあることから、地価は上昇基調で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ綾羅木駅を最寄駅とする住宅地域一円である。需要者の中心は、市内の事業所等に勤務する 一次取得者であり、圏外からの転入も見られる。当該地域は成熟した住宅団地で、やや街路は狭いが画地及び街路は区 画整然と配置されており、生活利便性が良好であるため取引は活発である。土地は標準的画地規模で１，０００万円前 後、新築戸建物件は３，５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。当該近隣地域は戸建住宅を主とする既成住宅 団地であり、周辺には共同住宅も見られるが画地条件等に鑑み経済合理的な賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収 益還元法は適用を断念した。よって、市場実態を反映し適合性に優る比準価格を標準として、低位にある収益性の価格 への影響の程度及び市場の動向等を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [103.0] 100 [121.5] [104.0] 100 44,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍においても人気地区を中心として堅 調な住宅地需要がある一方で、人口減少地区 等では依然需要は低調であり、多極化が進ん でいる。 新下関地区及び下関駅周辺へのアクセスが良 好な生活利便性が良い地区で、街路条件はや や劣るが比較的人気があり中古物件の取引も 活発である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％