別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 下関 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -39 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　稲田　豊   TEL.

鑑定評価額 9,220,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市王司上町２丁目３８２番２外 ｢王司上町２－７－２１｣ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が混在する郊外の 住宅地域 南5m市道 水道、下水 長府 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   230 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 長府駅北東方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市北東部の王司地区に存しミニ開発も散見される住宅地で、やや発展的に推移すると予測する。地 価動向は、縁辺の宅地化に支えられ需要回復が見られ微増に転じた。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線長府駅を主体に小月駅をも含む山陽側郊外の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち山陽 地区の居住者が殆どを占める。当該地域を含む一帯圏域は郊外大型店外縁の調整区域内の住宅地で、生活利便性等に支 えられて宅地転用は堅調であり、需要は回復傾向にある。土地は標準的画地規模で５００万円前後、新築戸建で３，０ ００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、都市近郊農家集落的な住宅地域で、建築中のアパート等の収益物件は見受けられるが、自用目的での取引 が中心である戸建住宅地域であり、収益価格は画地規模等から鑑みて経済合理的な共同住宅の想定が困難なため試算し 得なかった。従って、比準価格を標準とし、更に、昨今の不動産市況を留意するとともに、近傍の標準地及び基準地と のバランス検討及び前年の標準価格との対比の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化を背景に低調な地域も多いが、人 気地区における需要は堅調。利便性の劣る郊 外等の需要は低調で、需給乖離が見られる地 域も広く存する。 スプロール的に宅地化（農地転用）が見受け られるが如く需要は比較根強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％